侯丽科：【国君地产】万科16年中报业绩会要点直击速递

【国君地产】万科16年中报业绩会要点直击速递

2016-08-22 房地产研究-侯丽科

本次业绩交流会分为两个部分，第一部分是公司中报业绩介绍，第二部分为问答环节。深圳业绩交流会参会人员有副总裁兼首席运营官张旭、副总裁王文金、副总裁兼首席财务官孙嘉、董秘朱旭。郁亮因工作无法参加业绩会。

1. 公司半年报核心业绩介绍---

朱旭：首先介绍上半年公司的业绩、财务指标等。

上半年是万科32年发展史上最为特殊的半年，始于去年7月份的股权事件，目前还没有得到妥善解决，发行股份购买资产尚未达到共识，部分股东提出决议罢免全体董事，国际评级机构表示公司的信用评级有调整压力。虽然有这些困扰的存在，但是万科的销售收入创了历史的新高，达到1900亿元，在188天的时候破1000亿元，同比2015年缩短了59天。公司在7月份时入选财富500强，位列356位。在主要城市拿地时价格保持相对合理，价平量足。

在16年上半年，销售面积1409万平方米，同比增长55.8%；销售金额1900.8亿元，同比增长69.9%，市占率达到了3.9%，新开工面积1665万平方米，竣工面积702.5万平方米，全年竣工面积基本符合年初计划。

拿地方面，坚持审慎投资策略，新增项目全口径建筑面积1260万平方，权益规划建筑面积849万平方米，累计土地权益建筑面积3582万平方米，拿地溢价率35%。

在物业服务方面，战略上积极拓展住宅、商业写字楼市场，并且通过睿联盟的方式输出万科的物业服务体系。物业服务收入17.6亿元，同比增长59%；物流地产方面，聚焦大客户、重点城市，主打高标库产品，今年新获取9个项目，权益规划建筑面积57.4万平米，初步形成了具有行业竞争力的团队，不断提高物流地产运营的效率。

在海外拓展方面，将海外产品、服务及战略资源引入国内，在美国新增了3个项目，成立了资产管理平台，从单纯的开发业务向地产投资管理业务转型。在香港新增了一个项目，继续专注于商业的开发和改造项目；在英国，和欧洲的私募成立了联合开发平台。目前，万科在海外已经累计已经拥有18个项目。

16年上半年实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%；实现归属上市公司股东净利润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长低于营收增长的原因是因为上半年结转了一批14年销售的项目，本部分项目的毛利率较低，影响了上半年的毛利率。少数股东权益17.4亿元，同比减少10.3%。少数股东损益来自于合作项目，公司认为合作方式可以达到优势互补，因此合作是万科近年来获得土地的主要方式。

已售未结金额达2977.1亿元，较2015年末提升38.4%，已售未结的面积为2404万平方米，已售未结的项目为万科未来的利润提供了良好的保障。上半年的公司毛利率17.55%，相对下降，主要是因为14年的低毛利率项目在本年度进行了结转，但是全年毛利率应该会保持与15年同期水平。

管理费用占销售金额1.08%，下降0.33个百分点；销售费用率同比下降，得益于公司开展了多元化的销售方式（比如淘宝网上购房），降低了销售费用率。

在融资方面，公司继续保持融资成本下降。上半年完成了30个亿的人民币中期票据发行，票面利率3.2%。在香港完成了36.5亿港币的中期票据发行，票面利率2.5%。尽管报告期内国际评级机构维持了万科的评级，但是不排除未来会有调整的压力。

在财务方面，净负债率14.18%，有息负债合计914.6亿元，人民币负债占72.4%，一年以上有息负债67.97%，持有货币资金718.7亿元。

始创于2014年的事业合伙人制度在关键时刻起到了凝聚团队的重要作用。事业合伙人项目包括项目强制跟投以及自愿持股计划。2014年管理层主动增持股票，提振市场信息，递延奖金发放用以购买股票，目前累计持股4.49%，从未减持。上半年事业合伙人有效的缓解了股权事件对于公司的业绩的冲击。强制跟投制度是为了督促员工为股东创造了更高的回报，每一个地产项目一线的核心管理人员以及区域核心管理人员都必须强制跟投项目。跟投项目从获取到首期开盘，首期开盘的平均时间缩短了4-5个月，公司的营销费用从2014年的2.1%下降到了1.1%，管理费用率下降到目前的1.2%。

未来展望：下半年公司会面临更加复杂的宏观经济形势和市场环境，股权事件也有可能会带来更多的挑战。

在宏观经济方面和市场环境方面：一是万科长期关注的14个城市，二季度的商品住宅的销售面积的同比增速在下降，全国的商品住宅成交面积在4月份达到了最高值，但是5-6月份开始下滑，销售速度放缓；第二是城市分化加剧，热点城市的新房销售供应和土地供应在减少，但是在土地供应较多、人口增长慢的城市，库存压力较大。第三是土地竞争白热化，第四点是开发投资的改善速度有限，尽管比15年有所好转，但是增长的可持续性仍有待观察。

股权事件的不确定对于公司带来了4个方面的影响：

新土地项目获取的进度受到阻碍：6月底到8月初，公司已经有31个已经签约的项目，被对方要求暂缓项目合作。

合作伙伴的合作信心受损：部分合作关系很好的银行提高了信贷条件，部分合作伙伴要求提高付款周期。客户在买房时，尤其是商业写字楼、高端住宅项目表现出了迟疑。

公司的业务拓展受到影响：在物业管理方面，已经有5个合作项目暂缓合作，一个物流地产的项目要求调整合作条款，境外的银行暂缓了项目的合作和投资。

团队士气受到冲击：员工对公司未来前景表示忧虑，猎头对于公司员工的挖角情况严重，离职率提高，引入优秀人才的难度加大。

公司确认未来的工作重点：

稳定队伍，控制风险，实现可持续发展。这是32年首次将稳定队伍作为公司的核心要务，控制风险是公司坚守的底线，包括投资风险、质量风险控制；实现可持续发展是公司追求的目标，加强与相关各方的沟通和协商，积极寻求股权事件的妥善解决方案；在发展方向上，把握利润，积极关注存量市场。公司也非常衷心的期待股权事件可以得到妥善的解决。

2. Q&A---

问：上半年的利润率由于结算的项目的利润率下降，那么在现在已售未结的项目毛利率有多少？

答：已售未结项目中，大量的项目的毛利水平与过去持平，在19%到20%左右。

问：物流地产方面取得了哪些成绩，以及未来的规划？

答：公司推进物流地产已经有一年半的时间，有几个聚焦，一是聚焦城市圈，上海区域、华南、京津地区；第二是与快速增长的企业一同发展，比如快递公司，在各个城市进行布局；在一年半的时间，公司取得了300万平方米的物流资源，上半年拿了9个项目，团队完成从0到1的过程。相信未来物流地产会得到更好的业绩和发展，将与社会各方资源继续共同打造物流地产的平台。

问：公司对于未来的政策的调控的判断，公司认为未来拿地的时机是什么？

答：今年的整个房地产市场在上半年总体良好，但是出现了局部分化。公司认为下半年城市的分化将会逐渐收敛，在热点城市目前已经出现了调控的政策，在去库存的城市，下半年随着库存去化的改善，下半年的房地产可能会有所改观。但是如何在合理的价格获取土地是对公司的巨大的挑战，对于万科来说，投资有三个基本的原则，一是谨慎投资，现金为王，坚决不拿地王；第二是跟随城市发展的方向，围绕客户的需求去投资，围绕着城市配套服务商的战略原则投资；第三是坚持全面合作的投资策略，寻找地铁 物业的投资机会、城中村旧改的机会，与更多有土地资源的合作方进行合作。

问：今年的营改增改革对公司的税负的影响是什么？

答：营改增对于开发行业的影响有好有坏，对不同的项目影响不同，营改增对毛利率比较高、地价占比高的项目影响更大。公司前期对于政策的调整工作进展顺利，后期对于增值税的核心工作是进项税的抵扣，与上下游的企业进行沟通，尽快的取得票据。营改增对于转型业务以及拓展业务是比较有利的，比如物流业务，可以进行一部分的抵扣，建造的建安成本等在未来可以抵扣，对于公司比较有利；在物业服务方面，也可以抵扣掉一些水电费等成本。

问：实施事业合伙人项目与不实施事业合伙人的项目有什么区别？

答：从2014年董事会批准跟投项目的机制以来，一直是一个约束性的机制，希望操盘团队可以将项目做得更好，目前总计有193个项目实施了跟投，项目开工的时间缩短了两个月，开盘的时间缩短了4个月，大大的提高了经营的效率。2014年-2016年公司的营销费用、管理费用出现大幅下降，也是因为实施了跟投以来带来的效率的提升。跟投的项目确实在效率、回报等方面有一个很大的提高。跟投项目现在还没有达到结算阶段，所以只能从一些开盘、开工、营销费用等方面进行比较，与不实施跟投制度的项目的比较可能要等到结算期再进行。

问：公司海外项目以及新业务的情况？

答：海外业务战略目标有三个：第一是打造能力的平台，在成熟市场学习先进的管理经验及商业模式；第二是打造资源共享的平台，与世界优秀的同行交流合作；第三才是商业平台，寻求利润的回报，目前公司在美国以及英国的项目基本完全雇佣了本地的团队，美国的项目是与铁狮门进行合作。物业项目坚持客户摆在第一位，整个物业公司现在管理的面积有2.76亿平方米，今年有5000多万平方米的增加，在住宅之外也有商办等项目的增加，像为腾讯、阿里等公司提供办公的服务。物流的项目收益率比较重要，随着利率的下降，行业的竞争会越来越激烈，但是公司对持有物业的要求是NOR达到行业平均水平以上。

3.半年报点评---

业绩稳步增长，股权纷争影响显现

1、业绩符合预期，财务状况稳健

公司上半年结算面积大幅提升，营业收入达747.95亿元，同比增加48.8%。净利润提升10.42%至53.5亿元。毛利率17.59%，下降3.27pc，主要由于结算项目包含2014年长沙和杭州等地预售项目（市场调整导致利润率低）。半年度净资产收益率5.49%，保持相对稳定。净负债率14.18%，依旧保持在行业较低水平。已售未结金额达2977.1亿元，较2015年末提升38.4%，有力保障未来盈利增长。

2、拿地审慎合理，旧改规模提升

万科上半年保持审慎的态度，获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米，新增项目均价为5,488元/平方米，占销售均价的40%，位居行业合理水平。旧改项目规模持续扩大，按当前的规划条件权益建筑面积达294.4万平米，后续有望提供可观利润并改善利润率。

3、物管颇具亮点，物流初具规模

物业管理业务成为近年公司着重培养的新业务之一，依托睿联盟的扩张，公司业绩及托管面积增长显著。上半年物业管理营收达17.6亿元，同比增加59.35%，利润率提升6.18pc至19.34%，持续快速发展可期。物流地产方面，公司完成了大型资产包的收购与整合，形成了土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元综合的投资方式。上半年获取9个新项目，规划建筑面积达74.7万平米，多数已完工出租。

4、股权纷争影响显现，短期不确定性加大

公司股权纷争正在朝复杂化方向进行，已多个方向影响公司业务，包括：1）以项目合作拿地途径受到一定阻碍；2）上下游合作伙伴及客户信心受损；3）物业管理轻资产扩张及物流项目外延式合作受到影响；4）离职率提升，团队稳定性受到冲击。同时与深铁合作方案尚待达成共识，“轨道 物业”发展模式闭环仍需完善。公司股权纷争参与方错综复杂，内外部博弈进一步升温，公司发展短期内仍具较大不确定性。

核心风险：股权纷争导致不确定性加大。