朱罗纪：恒大为什么那么想买万科？

恒大为什么那么想买万科？

原创 2016-08-31 朱罗纪 

前几天我写了一篇文章，《恒大频繁举牌上市房企，讲的楼市下半场新的投资逻辑：都市圈 卫星城》。后台有小伙伴在问，为什么把万科撇开了？只谈恒大买廊坊发展、嘉凯城、金科股份、粤宏远，为什么没有万科。

因为我看不懂啊。

今天，恒大系概念股又飙起来了，万科、嘉凯城、廊坊发展全部涨停，万科更是早早涨停。

是不是还是恒大搞的？不知道，不好说。

我这几天做了点功课，加之市场又公开了一些新信息。小伙伴们，咱们就继续猜吧，猜错了表笑话我。如果你有不同的观点，一定给我留言。

这两天出来的消息，一是恒大昨天中期业绩披露，报表很华丽，对外的新闻宣传上说：恒大全面超越万科。二是万科回复说，恒大买股票之前跟万科说过，以及恒大总裁和万科总裁亲密耳语，说明大家互相都还留有情面。三是夏海钧说，恒大买万科的钱，都是用卖房子的钱来买，不是来自万能险。既然资金丝毫无风险，那就不用担心被保监会叫停了。

但恒大股价今天却暴跌。

资本市场又不是傻瓜，报表那么好看，股价还跌，因为隐藏的信息不好看。这就是财务结构，恒大的财务结构太冒险。（这些等下继续说）

先来说我为什么一直认为恒大买万科根本不是什么财务投资——今天又看到有媒体在报道，恒大买万科是财务投资。这个话我查了一下，是源自恒大内部一位人士说的，但恒大从来没有公开说过自己的意图。

在我眼里，恒大买廊坊发展、粤宏远、金科股份，包括嘉凯城，逻辑都比较清晰，都市圈 卫星城拿地布局的考虑。其中买嘉凯城，既有拿地布局的考虑，也有回归A股的考虑。都不是财务投资。

买万科比较难看懂，但不是财务投资。

如果是财务投资，恒大应该买保利。保利现在的资产相当于2/3个万科，但保利的市值还不及1/2个万科，股价还不到10块钱。如果只是图钱，买保利不是更赚。或者，买碧桂园的港股啊，市值那么低。

许教授一直都是干大事儿的，你们却认为他是为了万科的那点儿分红？咱手里现金都2000亿块钱了，差你那点儿分红？

许教授希望把恒大地产和万科地产合并起来打造一个宇宙第一大房企。呃，说得太书面了，粗暴点儿说：恒大想吃了万科。

我觉得这个是很明摆着的事实啊。

看了滴滴并购优步，突然觉得，恒大也是这么想的吧，想把自己做大的一个办法，除了超越竞争对手之外，还可以“消灭竞争对手”。

第一个角度来看：许教授如果拿下了万科，那么，未来无论是叫万科还是恒大（我认为还会叫万科），那么恒大在中国房地产市场的市场份额将快速达到10%，坐牢第一。

中国的房地产市场每年的住宅销售额大约是10万亿左右，去年是87281亿，万科的市占率是在3%左右，恒大今年也会在3%左右。

这7家加在一起的市占率，不到15%。想想，恒大和万科合并，一家就是6%了，而且很快可以到10%，完超其它几家之和。

而未来许家印想把恒大的地产板块打造为销售规模6000亿、全球最大的话，万科就是横亘在他走向全球最大的拦路虎。吃不下万科，按照恒大现在的发展速度，也许照样能够超越做全球老大。但如果吃掉万科，那么恒大在中国房地产市场的市占率将会处于无人撼动的绝对老大位置。

对做第一，也许你觉得没那么重要。但是，如果你看恒大每年尤其昨天对外宣传的新闻稿，就知道，恒大渴望超越万科这一天渴望了多久啊。那些说自己“不刻意追求行业第一”的老大们，是根本不能体会千年老二的心理活动的。

这是一个。说目的也是目的，说策略也是策略。

第二个角度看，恒大财务结构风险太大，运营成本也高。

说回恒大为什么全面超越万科了，但股价却暴跌了。

股东发现不赚钱呗。利润78亿多，股东们能分配的利润只有20多亿。为毛啊？

因为那个永续债啊，永续债占去了42亿多，再扣掉少数股东损益9亿，剩下的只有这么多了。

永续债是个什么鬼？粗暴点儿说就是“永远不用还的债”，每年只还利息就行了，跟优先股有些像，恒大在报表里叫“永久资本工具”，2013年开始出现。

恒大今年中报披露的总资产是9999亿，就是1万亿了，超过万科了。其中，永续债1160亿，净资产是1820亿，负债是8179亿。

但是，这个永续债有争议，它可以计入负债，也可以计入资产。计入资产，负债率就低一些，这么算恒大负债率是81.79%。计入负债，负债率就高一些，这么算恒大负债率是93.4%。

但我关心的还有成本。恒大去年12月发了一笔15亿美元的永续债，前2年每年利率是9%，后面逐年增加。

如果万科来干这个，利率得多少？不知道，万科没发过永续债。不过按照通常表现来看，万科一定可以获得比恒大低很多利率。按照现在国际投行给恒大和万科两家企业的信用评级，恒大距离万科还差着好几个档位。万科现在的标普评级是BBB ,恒大是B-。

如果恒大按万科的信用搞融资，利润怎么说都能省下来几十个亿。

另一个成本，营运成本，一般说的企业三费（销售费率、管理费率、财务费用），销售费就是做样板房、投广告干嘛的，管理费主要是人员工资尤其是高管薪酬。

恒大上半年销售额是1417亿，销售费用80多亿，据此计算，销售费率是5.7%（广告投的多啊）。

万科上半年销售额1900.8亿，销售费用大约20亿，销售费率低到1.1%，相当于恒大的1/4。话说万科自从搞了“项目跟投”之后，媒体广告下滑得令人发指。

恒大上半年的管理费用是36.6亿，据此计算管理费率是2.6%。万科是1.2%，不到23亿，相当于恒大的6成。

地产圈，恒大是出了名的高管高薪，2015年恒大高管人均薪酬2307万，位居港股上市房企第一。夏博士2015年薪1.68亿港币，合人民币1.4亿多，位居港股上市房企高管第二（在2014年，夏博士的年薪是7000多万港币），这还是在净利下滑的前提下出现的。

相比之下，王石和郁亮的年薪各不到1000万，旗下高管的年薪大多都是在600-700万。相当于是，万科总裁的年薪是恒大总裁年薪的1/10不到。（怎么听起来，好像1000万年薪很低似的）

也就是说，万科上半年干了1900多亿的业绩，花了50亿的成本，恒大上半年干了1700多亿的业绩，花了110多亿的成本。

如果恒大能够拿下万科，获得万科的管理平台，管理费是肯定能省下几十个亿的，但是，恐怕要给郁亮加工资。

虽然恒大发展无比迅猛，规模也是巨无霸，但是看客观指标，恒大的信用、成本管控、财务稳健度，还是短板，这也是恒大和万科、中海这样的房企依然存在的距离。

而万科拥有稳健的财务结构，有全行业最好的信用，行内公认的很不错的管理团队。这个财务结构，可以让上市公司获得最好的投资级评级。这个信用换算到资本市场上，就是可以比竞争对手拿到更低的资本。这个管理团队放到房地产市场上，就可以实现更低的成本控制。

如果恒大拿下万科，这些，对于提升恒大的股东回报，提升恒大的股价，都将有非常重要而且明显的作用。

这才是真正的互补，资产的互补并不重要。万科拥有的资产，恒大都有，恒大的土地储备都干到快2亿平米了，它不需要万科那4000万平米。恒大在深圳的土地储备都1200万平米了，有没有万科在深圳的存货，它都照样会干到深圳前三。

所以，基于上述原因，一方面，我不认为恒大买万科是为了分红。另一方面，恒大买了万科，我也不认为许教授会把万科并入恒大，而是相反，把恒大装入万科。使用万科的优势，过渡期内保持万科的相对稳定，实现宇宙地产的老大梦。

前提是，他要能吃的掉。

对万科来说，这次没撕，大家还都保持了比较顺畅的沟通。

但是

无论是宝能还是恒大，哪一方入主，万科未来的震荡都在所难免。宝能进来，万科的震荡是颠覆性的，恒大进来，万科的震荡是缓慢性的。也许短期内管理层不动荡，但是万科的信用、文化一定会受到削弱，这是无疑的。

指望着万科回复原状，那是不可能了。

【往期文章】

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唐勤

1:资产证券化！ 2:人民币已经是土地本位了。谁手中有大量土地，谁就是人民币的定价者。

35分钟前

1

落叶归根lx