2018年，楼市12大预言

1、2018年，楼市调控仍将持续。从国家层面上看，出台大的、继续收紧的政策可能性不大，全面放松调控的可能性也不大。

2、由于二手房、新房成交锐减，土地交易量下滑，再加上为企业降低负担，一些地方政府财政压力将不断增大，地方债规模将创下新高。到下半年，很多城市将面临这样一个难题：如何在不刺激房价的情况下，让楼市成交量变得活跃一些。

3、地方政府仍然是分城施策，各地政策可能会有差异。“消化周期”较长、地方财政压力较大的城市，可能有“隐性的”放松限购举动。比较时髦的方式是——放松落户限制；或者以吸引人才为理由，按照学历划线放松限购。

4、由于美国进入“减税 加息 缩表”三管齐下的时期，所以中国央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”。但在此之前，可能会继续针对楼市“定向加息”（利率上浮），在银行间货币市场诱导利率走高。“隐性加息 定向降准”，或者“加息 降准”这种貌似矛盾的政策搭配，可能在2018年出现。

5、在实际利率可能走高的2018年，银行对于房贷的额度管理，可能会在适当的时候“不宣而战地适度放松”，以对冲经济下行压力。

6、因为楼市入冬、大基建审慎、环保风暴引发的经济下行压力，将在一季度末全面显现。楼市政策在局部的微调，也将在明年3月以后逐步显现。

7、2018年是炒房客比较困难的一年，房价未必会跌多少，但成交会比较困难。现在成交困难是因为限贷、限购，明年主要是市场陷入观望。

8、2018年也是中小房企比较困难的一年，成交量的锐减和市场陷入观望气氛，将让很多房企无法熬过这个冬天，出卖项目或者股权、甚至全面卖身的，将越来越多。

9、2018年，是大房企捡漏、廉价收购的良机；当然，也可能是某些杠杆太高的大房企比较困难的时候。

10、对于北上深三大一线城市来说，目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机；对于其他主要大城市来说，2018年将是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机（具体时间看各地政策）。记住：你永远不可能买到最低点，而等政策明显变化的时候，房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”。

11、2018年被一些人称为“鼓励炒股的年份”，但我想说的是：如果你没有足够的专业知识，没有内幕消息，还是尽量不碰股市。楼市的博弈基本上是信息对等的，比如楼盘的位置、旁边有没有地铁和好学校等，都是公开透明的，这个市场基本上不存在谁欺负谁的现象；股市就不同，这里是专业人士猎杀业余股民、内幕获悉者猎杀普通股民的狩猎场。

当一个券商首席经济学家对社会公众喊话：该卖房炒股啦！这其实是在召唤猎物，让它们主动站到机构的枪口前。

12、从2018年起，你要记住一句话：中国城镇化正在全面进入“大城市化”、“大城市圈化”的时代，如果一个城市级别不高、不是中心城市、也不靠近中心城市，“小学生人数”还在不断下降，这里的房子坚决不买（除非是刚需）。

预言之外，再听听各方观点：

10月以来，“大炮”任志强在多个场合谈房价，当然不用想，都是唱多。任志强是中国预测房价最准的人，但“聪明投资者”不建议只看他的结论，还是建议多看看他的逻辑。过去对，不一定现在就对，但是经常对的人，听听他们的思考，很有价值。

近期，任志强参加了财经杂志年会、诺亚财富钻石年会，接受经济观察报和《中国新闻周刊》的采访，还有各种公开活动。“聪明投资者”收集了其中的可信信源信息，将任志强的观点做了简化梳理。

一、“你们觉得房价高，我觉得还早着呢”

1，我说话非常严谨。我要不严谨，怎么能预测十年的房价都预测对了呢？

2，十九大里有两个没改变：一个是我国还处于社会主义初级阶段，一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变，房子也还没有盖够，所以瞎想什么？早着呢。

3，十九大提到更多是城镇化，让农民进城变成城市居民，所以不是房子多了，是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑，如果有地方住的话，怎么可能清理呢？就是因为房子不够。

4，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。

5，应该说，中国的城市化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。

6，我们从1990年开始建（商品房），到现在一共建了一亿五千万套，商品房只占住房总量的40%或者还不到。北京、上海还不到40%。

7，真正的房价有多高呢？超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。

8，去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多。没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。

9，北京个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。

二、支撑房价继续上涨的若干个理由

10，中国虽然人多，但是城市人口并不多，要达到小康水平的话必须达到60、70%的城镇化率，我们还差得远，现在的城市化建设还满足不了城市化的需求，房子还远远不够。

11，很多人说年轻人有很多房子可以继承，却忘了一个最基本的问题：人的寿命越来越长了，老人可能要活到80多岁，你不可能等到他们都去世了，再去继承再去结婚。

12，现在不结婚的年轻人越来越多，独居也成为一个趋势，我们13亿人，有7700万独居户，全世界来看，这个比例平均达到20%-40%，欧洲40%的人是独居。

13，预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，结婚、生孩子的还不算。

14，所以我们独居占比非常小，还有很大的增长空间，房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了，二手房依然在涨。

15，我不关心M2，我只关心货币贬值不贬值，如果货币贬值，说明房子要升值，这个规律无法改变。

三、买哪里？大城市会越来越贵

16，房子是不动产，是不可移动的，所以跟地点有很大关系，过去做房地产主要看位置，位置附带周围资源。有资源，大家都往这个地方跑，人越来越多，所以物价越来越高，房价越来越高。房子贵的话，买的人就越来越多。

17，很多小县城的房子，大家为什么不买？虽然便宜，没法升值。大城市的房子虽然看着贵，但是要有资源，城市有资源了，房子就会越来越贵。

18，去年，地级市平均房价不超过4000一平，房子并不贵。

四、“真正需要租赁市场的只有大城市”

19，我认为真正需要租赁市场的只有大城市，就全国而言，租赁市场非常短缺的不超过15个城市。中小城市的边缘地区根本不需要做。

20，相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。

21，我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约1/3左右，就是城市里面大概有1/3的户数通过租房解决居住问题，2/3通过自有住房解决居住问题。

22，但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。

23，无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。

24，企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。

25，国际惯例是，房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年，一般情况下，本息收回期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。

26，我个人更推崇德国的（租赁住房）方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。

五、写字楼投资要诀：李嘉诚和潘石屹只是把铜和银卖了

27，如果你想投资一个城市的商铺和写字楼，你要看它第三产业的发展速度。如果这个城市第三产业的比重很低，增长速度很低，这里的写字楼投资潜力就不大。

28，北京第三产业的比重最高，大概占到70%的比重，这个比重每提高一个点，大概需要200万到400万平方米。

29，地方政府会让你拼命盖商场和写字楼，因为它能带来持续的税收。但是很多城市已经出现商场和写字楼过量了。去年一年商业写字楼的销售量是2亿多平方米，库存也是2亿多平方米。住宅一年销售10几亿，库存不到3亿。

30，很多人说李嘉诚抛售，但是李嘉诚没有卖东方广场，潘石屹也没卖SOHO，他们只是把铜和银卖了，把金子和钻石留下了，在跟随别人的行为时，要看清楚本质。