未来哪些房企去化率更有保障

    无论从增长还是现金流的角度看，去化率都是房企的生命线，去化率跟品牌、销售能力和区域相关。未来大部分三四线和人口净流出城市的住宅需求将长期持续走弱，在此背景下，区域将成为去化率的主导因素，低能级城市占比越高的房企去化率可能越没保障。

    新增土地货值除以建面代表拿地时点对应的产品售价，平均售价代表已售产品价格，通过这两个指标可以大致了解已售和未售土地的分布区域。通常房价跟经济成正比，经济越发达，房价越高。而经济越好的地方通常是人口流入越多的地方，人口净流入越多去化率越有保障。因此在现阶段环境下货值对应售价和平均售价越高，土储结构可能越好。当然因为不同区域整体价格和产品档次也会造成售价的差异，单看这一指标可能会有一些偏差。例如基本能得出结论售价15000的房企比10000的房企土地储备结构要好，但集中在大湾区的时代中国售价17000未必就一定比全国布局售价15000的融创好。以高端产品为主的中国金茂，平均售价远高于其他的房企，但并不代表它的土储结构就一定是最好。尽管如此，售价作为房企土储分布大方向的重要判断依据仍然没有问题。

    新城控股新城控股2016年新增土地楼面价近6000，实际平均售价为18000左右，当时新城土地主要集中在经济发达区域。2018年新城新增土地货值对应售价为8400，说明2018年新城新增土地三四线城市占比依然较高。

    阳光城和恒大2018年这一指标大约为10000，也说明它们2018年新增土地构成跟新城类似。阳光城2017年这一指标为17000左右，说明2017年阳光城拿地还是以一二线为主，但2018年迫于做大销售的压力，拿了不少三四线的地。中国恒大管理层说土地储备7成在一二线，但根据恒大近三年的拿地货值对应的售价，我猜如果剔除2600万平方的深圳旧城改造，其土地储备的结构可能与新城差不多。

    2018年融创、万科、保利、金茂、中海新增土地货值对应售价为14000-18000，说明这几个房企拿地还是坚持以一二线城市为主。

时代中国2017年这一指标为15197，现在平均售价为17000左右。土地储备90%集中在大湾区，广州、佛山、珠海、东莞、中山、江门、惠州、清远、长沙，全部是人口净流入的经济发达地区，与价格指标相互印证。中国奥园虽然一半土地储备在大湾区，但有一半土地储备在三四线，平均售价为10000左右，土地储备的结构要比时代中国差，这种差异也在市值上有所反应。

    以上只是单纯对土地储备区域分布的简单分析，未来土地储备结构会不断变化，另外投资房企还要综合考虑很多其他因素。

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