未经召开业主大会  物业管理合同无效

凝翠小区业主委员会成立于2005年9月。2005年9月，业主委员会未召开业主大会，擅自聘请华昌物业管理公司为小区提供物业管理服务，双方签订了物业管理委托合同，期限为2005年9月至2007年9月。原告认为，业主委员会未依照《物业管理条例》规定召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵犯了业主的合法权益，且华昌物业管理公司提供的物业管理服务质量存在严重瑕疵，要求法院判令合同无效。

本案的两大争议焦点：

1、小业主能否作为本案的适格原告？

2、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是否有效？

在经过法庭开庭质证和激烈辩论后，本律师提出了如下代理意见：

一、业主有权成为案件的适格原告。

根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表全体业主的共同利益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。涉及业主共同利益的事项应当由业主委员会代表全体业主提起诉讼。但是在实际生活中，物业管理公司与业主委员会存在经济利益关系，某些业主委员会的办公经费是由物业管理公司提供的。因此，当物业管理公司的行为危害全体业主的共同利益时，业主委员会碍于种种阻力，可能怠于行使自己的职责。这种情况下，业主如何维护自己的利益呢？本律师认为，赋予业主委员会诉讼主体资格是出于方便诉讼的角度考虑的。如果业主委员会怠于起诉，或者业主委员会本身与案件存在利害关系，法律应当允许业主自行起诉。

业主自行起诉是否需要业主大会作出决议或者通过业主大会的授权呢？关于这一点，《物业管理条例》规定的业主大会的六项职责并没有明确规定。业主大会主要是通过会议的方式来履行职责的，《物业管理条例》并没有明确业主大会需经登记或备案，因此，业主大会的性质应为议事机构而无独立人格，所以不能以自己的名义独立对外实施民事法律行为。况且，物业管理合同的当事人表面上是物业管理公司和业主委员会，但实际上，业主委员会也只是代表业主与物业管理公司签订物业管理合同，物业管理合同的最终权利义务的承受人是具体的单个业主。因此，当业主的权益受到物业管理公司的侵害时，业主当然有权向法院提起诉讼要求保护自己的权利。今年10月1日实施的《物权法》第78条也规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款赋予了业主追究业主大会和业主委员会侵权行为责任的诉权。就本案而言，物业管理公司和业主委员会签订的物业管理合同是在未经合法程序的情况下签订的，侵犯了业主的合法权益，业主有权作为原告行使诉权寻求法律的救济。

二、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是无效的。

《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条 规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。《广东省物业管理条例》第十条规定， 业主大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；（二）通过业主公约和业主委员会章程；（三）批准物业管理委托合同；（四）决定有关业主利益的重大事项；（五）决定物业管理的其他事项。

根据上述规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定。而且，业主大会在作出选聘和解聘物业管理企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。由业主委员会选聘的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要经过业主大会的批准才能生效。本案中，业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经三分之二以上业主同意，其选聘的程序是违法的。物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效： ……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，两被告签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。

法院经过审理后基本采纳了本律师的代理意见，并作出如下判决：根据《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责，业主大会讨论选聘或解聘物业管理企业时，必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。本案中，两被告未按照法定程序签订的物业管理合同是无效的。

备注：本文中引用的《物业管理条例》是国务院令第379号令公布的旧条例。按照《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》规定，新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_a66e4bec0102uzwf.html