断供随想

sinall

大家都在说楼市下跌会导致断供。我们来分析下具体情况。

断供的条件

资不抵债的时候，理论上讲会断供。一般而言，09年购房的，首付30%，贷款70%，则当房价缩水30%，即为买入价的70%时，会导致断供。
简而言之，房价 <剩余贷款时会导致理论上的断供。

这样来说，房价下跌20~30%，不会导致大面积断供。

下跌第一阶段

政策调控的目的是房价回归住宅属性，而非要引起大面积断供，进而引发金融危机。因此，我认为，下跌的第一阶段，房价会下跌20%。

下跌第二阶段

如果已经下跌20%，那么很有可能导致断供。但是，不要忘了，购房者每年还在还贷，因此剩余房贷在减少。
剩余贷款的减速为贷款利率。约为5%。那么如果房价也为5%的速度下降，则购房者依然不会选择断供。

何时止跌

目前来看租售比基本上都在1：600以上，何时租售比能降到1：300以内，房价才会止跌回升。
（注意，此处说的是租售比，如果租金能提高，也是降低租售比的一种方式）
如果租房者薪资也在上升，假设5%，租金亦可以假设以5%的速度上涨，那么5年左右，租售比可降到1：300以内。因此，房价差不多要小幅下跌5年。



以上猜想，有很多假设，市场能和这个猜想吻合的可能性极低，因此仅供大家开拓下思路。