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房地产的研究(招保万金)

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发表于 2012-5-15 09:40:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 active 于 2012-5-15 15:11 编辑

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从自由现金流方面来看,万科在近三年来说开始转正,只是不知道这种趋势会持续多久,未来会怎么样。虽然金地今年也转正了,但是和
他两家地产公司一样都稍微的差一些。随着房地产的调控,土地的成交变得少了,就是买地的资金流出少了,在这样的情况下保利和招商
的现金流居然还是负的,所以看了下2011年保利地产的年报,经营性净现金流比去年少流出了,是因为房款回笼,和土地项目支出少了。
这么来看保利和万科比起来,在现金流方面差了很多。招商地产在这方面做的也不是很好。保利地产是土地项目少了,不过可能还是有支
出吧。房地产在现金流方面的波动还是比较大的,毕竟买卖土地所设涉及的资金量很大。土地储备是未来发展的基础,所以以合理的成本
来储备土地资源,土地是未来发展的一个主要资源,那么出现负的现金流未必是坏事。但是有个不好的方向是有新闻说房地产开始布局商
业地产。近年来,商业地产的发展很激烈。公司就那么多,但是商业地产确在不停的发展。目前我们现在的生活周边基本可以满足日常的
所有消费和娱乐了,所以现在的商业地产基本满足了。如果现在发展下去就会供过于求了,导致最后价格回归。可能是过于悲观了,以后
还是要多关注商业地产的发展趋势,毕竟很多房地产公司都开始涉足商业地产了,希望不要朝不好的地方发展。再看FCF/销售收入,这个
指标是用来衡量销售收入转化为自由现金流的能力的,一般是为5%,最好是大于5%,金地在2011年达到了6%,这是个不错的开始不知道
能不能保持下去。目前来看,万科近三年来现金流转正了,而且规模比较大,发展比较稳定,未来是要关注能不能把这个数值提高。金地
集团今年的现金流不错,未来就看会不会坚持下去,这里万科要比其他三家地产公司好。
上面说到现金流为负,这个要定性的看,需要配合ROE来看看。在ROE方面招商和金地不如万科和保利,而且招商在自由现金流方面并不好,
并且今年的ROE也是排在第四位。关于金地集团今年确实现金流表现不错,不过ROE也和招商一样。在来看看保利地产,其自由现金流虽然
是负的,但是其ROE确是比较高的,说明其回报还是不错的(和星巴克20世纪90年代始终显示高ROE和负FCF,因为它们把每一分钱都用于设
立更多的店铺)。所以由这两个方面来看,万科和保利地产公司相对于招商和金地集团的收益率比较高,其实ROE来说,金地和招商并不是
很差,只是相对于万科和保利低了点。所以从这里来说万科和保利相对于其余两个公司要值得投资。
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招商地产和万科的毛利率在逐年的上升,说明公司的利润在上升。金地集团基本基本没有什么变化,至于保利地产,年数经营少,而且从低
到高再到低,不过也能保持在20%。在毛利率方面,招商到是表现得的不错,而且招商地产的产品是中高端的产品,毛利率高也代表了其产
品的提价能力。其他三家公司就在一个水平了,不分伯仲。在看看三项费用率,万科和金地的比较高,招商和保利的比较低,万科高可以理
解为规模导致,毕竟是老大,金地这么高就有点不解了。所以成本控制上可以促进毛利的上升,而且万科和金地也在逐年的下降,是好事。
招商地产的费用比最低的时候高了点,保利的到是在下降了。从这两个方面来看万科和金地在控制成本方面还是有点效果的,而且万科和招
商的毛利率也在上升,所以在这里万科和招商不错,就是招商的成本比以前要高了,可能这也很最近的地产调控,以价换量后导致的成本上
上升的关系?2012年的毛利率应该会下降了。希望以后在控制成本上,四家公司都可以下降。只是当成本控制到一定程度之后就很难在往下
控制了。金地和万科的成本还有很大的下降成本,如果和招商和保利的成本一样就好了。在这里保利地产有点差,因为毛利率有点回归了。
其他的三家地产公司都比较不错,相比金地集团要好一点。
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10年来万科收入增长34.81%,利润增长42.53%;招商收入增长24.05%,利润增长33.06%;金地收入增长48.04%,利润增长42.4%;5
年来保利收入增长65.57%,利润增长60.4%。房地产行业的收入增长波动幅度比较大,在这里可以看到,招商与金地在一些年份里出现了
负增长,而且从2009年后招商地产的增长率出现了直线下滑,金地集团到是马马虎虎。在这里万科虽然最低降到了2.67%,不过始终保持了
正的增长。保利地产也是增长率出现了直线下滑。这四家地产公司里,只有保利一家的应收账款在今年增长了80%,其余的三家都有不同
程度的下降,保利的这个趋势不是太妙!
金地和保利地产的收入和利润增长协调一致。万科和招商的利润增长就超过了收入,这里保利的增长率在60%,数字看上去很美,但是下降
的也很快,而且由于特殊的2007年,才把数据给提高了,如果除去2007年其收入增长56.6%,利润增长45%,就没有上面那么好看了。如果
把金地看成是正常的增长,那么万科和招商的增长数据就是比较不错的增长,保利就稍微逊色了一点。



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从目前的情况来看,房地产板块由于政策调控的影响,和温总理想让房价回归合理,让大家都觉得这是对地产股的利空,所以地产板块是属于低估的
板块。前段时间只要出个什么关于房地产的言论,地产股就会下跌,大家只注意地产不好,股价下跌了,但是实际的情况,从去年11月份开始,地产
股已经上升了很多,就说万科把,从7元上升到现在的9元左右。(林奇有个鸡尾酒会理论,现在这个情况我觉得有点像,等大家都开始注意的时候,
估计到时候就是合理的价位,而不是现在的低估价位了。)在这四个公司的数据统计表中可以看出,其中金地的市净率是最低的,即被低估的最厉害
。市盈率在这里只是当参考看一下,金地的市盈率也是最低的。
金地集团相对于2001年来说市值增长了4倍,收入增长了36倍,利润增长了25倍;万科分别为10倍,16倍,26倍;招商6倍,4.5倍,15倍;保利2倍,
11倍,10倍。这些数据中,金地和保利不是太适合投资,收入增长很多,但是利润增长并不多,这也可能导致了市值增长的缓慢,这与万科和招商形
成鲜明的对比。所以相对于万科和招商来说金地是低估的。这里不说保利是因为保利的市净率比万科要高。对于房地产市净率要比市盈率看起来有用
,在此市盈率就只能当参考看看。
在这里做一个简单的估算,上面曾说过招商地产在四家公司里是估值比较合理的,那么这里就以招商为一个标准来估算。万科的收入是招商的4.7倍,
即每股12.89元;金地的收入是招商的1.6倍,即每股10.56元;保利的收入是招商的3.1倍,即每股15.62元。即这是其余四家公司的正常合理价格了。
即市值,万科为1417.9亿;金地为472.2亿;保利为928.9亿。现在整个房地产市场是被低估的,这里就去招商地产的市盈率15.52倍。
万科:1417.9÷15.52=91.36亿,万科今年的净收益是96亿,所以完全可以支撑12.89元。
金地:472.2÷15.52=30.43亿,金地今年的净收益是30亿,稍微少了点,所以在9~10元左右吧。
保利:928.9÷15.52=59.85亿,保利今年的净收益是65亿,所以完全可以支撑15.62元。
最近大家也热衷于PEG,这里就用PEG来看看这四家公司的情况,万招金保的利润增长率分别为42.53%、33.06%、42.4%、60.4%,对应的市盈率分
别为11.32、15.38、8.25、9.26。得出的PEG分别为0.27、0.47、0.19、0.15。
再来看看市销率,金地的市销率是最低的,万科和保利差不多,招商的是最高的。四家公司都在历史的低点,从这里看出四家公司都是被市场低估的
。可能是与房子不好卖的关系,相信时间会让股价回归的。



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从负债权益比来看万科比较稳健,其他的公司就有点负债过多了。特别是保利地产,达到了129%,由于是国企的原因,所以应该不会破产。负债也
会对业绩产生影响,在好的年景,会让股价涨的很快,这就是投机性的资本结构。从负债来看,选个资本稳定的公司,晚上可以安心的睡觉,不用失
眠。在现金方面,减去长期负债后,只有万科还能有剩余的现金,这也使得公司有更多的钱来运营。只是在流动比率和速动比率方面,万科是在逐年
下降,也是在以后需要关注的一个方面。



至于公司的管理层,万科在薪酬方面是描述的比较详细的,其余三家在这方面做的不是很好。对于万科,唯一让我感到不适的地方是王石和郁亮的年
薪高了,要是降一点我会觉得很舒服。如果公司的规模在今后能变得更大,那么这样的年薪到也不错。可能是最近的经济情况让我对他们的年薪有点
敏感了吧。



关于房地产的风险,目前来看,其主要的风险就是来自政策面的风险。限购令的威力,大家有目共睹。现在关于房地产的发展也是围绕这限购令的取
消与否,来预期的。由于房产税还是在重庆和上海试征,并没有扩大到其他的城市,所以我觉得,目前预言限购令的退出有点过早,甚至可能明年还
会继续下去。当然这要看具体的经济情况了,就像为了保证经济的增长,现在开始可以满足首套刚需住房的需求了,如果真要让市场大幅的回归,只
要坚持限购不动摇就可以了。那么房产公司肯定熬不住,有些实力不强的公司已经破产了,这也是事实。
有些人说当国家的保障房入市之后,会对房产市场产生冲击。在这里我说明一下个人观点,如果不对可以指正。但是不要进行人身攻击。那无锡地区
来说吧,一套经济适用房的价格是4500元/平米(这是均价)。如果将来这套房子上市交易,先要交一个上市交易费,目前是一平米交1000元,如果
以一套100平米的房子为例,就是要上交10万,再按5000元/平米卖出,可以得到50万。这里还没有算上要付的稅!50万的话也就付个首付,本来有一
套房子住,卖了之后就只能付个首付,还要做房奴,谁还会把这房子卖了?当然在我们这边乡下,拆迁后有的人家里有4~5套房子,不过他们都是出
租的,很少有人去卖。所以这些房子不会对商品房有多么大的影响。
去年政府要建1000万套的保障房,当时很多人站出来说,这个目标是完不成的,其实能不能完成大家心理都有数,而且1000套的保障房里面还要扣除
棚户地区的改造。那么这些改造的地方的人,还是住在旧房子里,他们是有改善住房的需求的。这些保障房其实只是保障拆迁人家的住房,对于真要
买保障房的人来说,要申请还是很有难度的。
而且随着保障房的建设用地增长,以及政府对非住宅用地的增长,导致住宅用地的减少,那么未来商品房的供应也会减少。虽然现在的报纸动不动就
报道房企的库存压力,压力是有的,但是是不是真的有报道上的那么大,就很值得怀疑了。
从政策的表面来看对房地产是利空,其实这对房地产行业来说是好事,把泡沫里的空气挤压了一些出来,让房地产行业从亚健康的状态恢复了健康,
这也有利于行业的大公司整合小公司,让集中度提升。由于经济中心东移,十二五是个关键的时期,谁能坚持到最后并且坚持自己最擅长的事情,制
定出正确的战略和目标,未来就会茁壮的成长。
我并没有给出具体买哪个公司的股票,是因为我已经买入了其中一只,可能我是错的,所以不想误导大家!


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发表于 2012-5-15 10:20:34 | 显示全部楼层
我想到林奇提到过的一个选股方法:当股价远低于每股收益时买入,当股价远高于每股收益时卖出,对蓝筹股很管用。这里可以看出四家公司都是股
价低于每股收益的。可以的话每个都买入,等三个月之后,看看那个表现不好就卖出,把资金分配到表现好的上面去,直到留下一个股票,这个是参
考意见,仅供参考!  

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股价小于每股收益?  那不等于 PE小于1啦吗?  这怎么可能呢?
 楼主| 发表于 2012-5-15 10:35:49 | 显示全部楼层
凌云 发表于 2012-5-15 10:20
我想到林奇提到过的一个选股方法:当股价远低于每股收益时买入,当股价远高于每股收益时卖出,对蓝筹股很管 ...

谢谢指点,难怪在2007年的时候看不出特别的效果。
发表于 2012-5-15 11:19:47 | 显示全部楼层
招商地产为何是符合估值的?这点并没有进行论述,这样一来,后面建立在这基础上的论证就不成立了。另外,你在选用PEG指标的时候,恐怕应该估算未来的利润增长率吧,未来房地产发展速度明显会比过去慢很多,用历史数据明显不合适。
发表于 2012-5-15 11:19:53 | 显示全部楼层
真的狠认真。先顶再慢慢看!!
 楼主| 发表于 2012-5-15 12:03:15 | 显示全部楼层
173041016 发表于 2012-5-15 11:19
真的狠认真。先顶再慢慢看!!

看完后给点意见
发表于 2012-5-15 15:12:41 | 显示全部楼层
本人患有密集事物恐惧症。。
 楼主| 发表于 2012-5-15 15:17:58 | 显示全部楼层
bigboiii 发表于 2012-5-15 15:12
本人患有密集事物恐惧症。。

那下次尽量简洁一点
 楼主| 发表于 2012-5-15 15:25:17 | 显示全部楼层
廖淦 发表于 2012-5-15 11:19
招商地产为何是符合估值的?这点并没有进行论述,这样一来,后面建立在这基础上的论证就不成立了。另外,你 ...

这里我使用市盈率来做了一个参考,地产板块在16倍,招商是15.52倍。比较接近。
发表于 2012-5-15 23:20:57 | 显示全部楼层
数据好全,分析也很全面,看来楼主很有一套了,能熟练计算估值了。
我大概看完了,由于时间关系,改天再认真学习!!

按照一楼朋友说的方法,好像是对的,但是这样的话,除了2007年,其他年份买入都可以了!回报率高低而已
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