（1）六期项目：位于海州西路以南、广顺路以西，位于二期原辅料市场西侧，包括国际馆、皮衣批发中心、展览中心及配套商务楼。总建面33.8万平米，其中地上24.9万平米，地下8.9万平米，包括：（A）国际馆地上6层9.1万平米、地下2层3.7万平米，拟引进国际二三线的皮具、箱包、皮鞋、时装品牌；（B）皮衣批发中心地上5层9.8万平米、地下2层3.9万平米，建成后拟集聚海宁及周边地区小规模皮衣生产企业；（C）展览中心地上4层3.7万平米、地下1层1.3万平米，拟面向本公司、本行业及社会承揽展会；（D）配套商务楼2.3万平米共25层。 若顺利竞得土地，公司计划2013年年底前动工，2014年展览中心投入使用，2015年国际馆、皮衣批发中心投入使用。届时公司本部市场经营面积将增加约1/3。据公司测算，展览中心年展览和配套商务楼租赁收入各按500万元；国际馆起租单价每年300元/平米，以后逐年递增5%；批发中心起租单价每年1000元/平米，以后逐年递增5%。投资回收期约9.25年（税后）。 我们初步测算，该项目2014-2016年分别贡献收入500万元、9770万元和1.9亿元，以30%左右净利率计，贡献净利润150万元、2930万元和5700万元，合EPS约0.001元、0.03元和0.05元，对2014-15年业绩增厚幅度均不超3%。 （2）天津项目：双方拟成立天津海宁公司，注册资金1亿元，其中公司出资8000万元，占比80%，东泰公司出资2000万元，占比20%。该项目位于东丽区津塘公路北、京山铁路南，与天津宜家及红星美凯龙项目相邻，总建面15万平米，其中皮革市场11.2万平米，地下停车场约3.8万平米。公司预计项目2013年内动工，计划2015年三季度投入使用。 该地块由东泰公司办理报建手续，项目设计、工程管理由公司负责，当投资额达总投资额25%时，东泰公司将地块及其上的在建工程转让过户至天津海宁公司名下，由后者进行后续开发；转让作价包括土地和地上建筑，双方约定土地使用权转让款为8288万元（140万元/亩），低于周边市场价，地上建筑物转让价按实际支出数。 天津项目拟采取租售结合的方式开发，按9：1租售面积，租赁单价第1年500元/平米、第2年600元/平米、第3年700元/平米，以后逐年递增5%；出售单价2.5万元/平米，公司测算项目静态投资回收期为9.23年。 我们预计，该项目（A）出租部分2015-2016年分别确认租金收入1260万元和5292万元，以30%净利率计各贡献净利润378万元和1588万元，合EPS为0.003元和0.014元。（B）假设出售收入确认在2016年，贡献收入2.8亿元，以40%净利率计贡献净利润1.12亿元，EPS为0.1元。整体预计该项目对公司2015-16年的权益净利润（80%）贡献各为302万元和10230万元，增厚EPS各约0.003元和0.09元。 维持对公司观点。公司集聚了大量优质商户资源，持续实施成功的外延扩张，租售结合方式有利于保持业绩高成长和较高的投资回报率，展望后期，也应关注公司的扩张效率和边际投入回报比。 维持盈利预测。预计公司2013-2014年EPS分别为1.00元和1.16元，同比增长59.8%和15.7%，其中以毛利额占比测算2013年出租业务贡献EPS约0.68元，商铺出售业务贡献EPS约0.28元，地产贡献EPS约0.04元。维持21.3元的目标价（对应2013年出租业绩25倍PE，商铺出售业绩10倍PE，并加上地产业绩贡献）和"增持"评级。 风险与不确定性。异地扩张效率下降风险；电子商务分流风险；后续业绩增速下滑风险。 |
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