乐居先就速记稿的真实性向万科高级副总裁毛大庆进行核实。对于网上流传的这份稿子，毛大庆显得非常无奈。他表示，不久前确实参加过一个内部分享交流活动，参会者主要是行业内的部分企业老总和一些研究人员，由于彼此之间很熟悉，加上目前的地价依然高企，一些同行对市场还过于乐观，他的发言以提示风险为主，希望能尽可能唤醒大家的危机感。现场也不都是他一个人在讲。没想到的是，会有人将讨论、问答的内容糅合在一起，以他个人讲话的名义对外发布，再经过一些“标题党”式的转载放大，就变成了他“看空行业”。 毛大庆表示，能做到基业长青的企业，往往都有强烈的危机感。很多优秀企业，都一直在讨论“自己的冬天”、“我们离死亡还有多远”。万科也一直强调“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，这正是万科稳健经营风格的重要来源。而当前房地产行业一个严重的问题，就是地价一直居高不下，反映出过度乐观的情绪还没有完全恢复理性。这样的情况下，在行业内部浇一浇冷水，是有必要的。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观，则有违他的本意。 那么，对网传“讲话稿”中提到的一些主要问题，万科究竟持什么样的观点呢？乐居随后对万科总裁郁亮进行了独家专访。 乐居：您是否有看过网上流传的这篇文章？是否认同其中的观点？ 郁亮：这几天很多人问我这个事情。我的回答：第一，它不能全面、准确反映万科的观点；第二，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。 但是，积极应对的前提是对行业前景有信心，可以说以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。 从城市化的角度来看，2013年中国城市化率为53.7%，而日本1955年就已经达到56.1%。我们知道，日本房地产市场有两个重要转折点，一个是1974年，从高速发展转向平稳发展；一个是1992年，出现了断崖式的下跌。中国现在的情况，最多相当于日本的1974年前后。但只看城市化率的话，日本1974年的城市化率也已经是74.9%。我们现在比他那个时候还低得多。当然我们现在城市化率的增长速度和日本1974年前差不多，都是每年1个点左右。 此外，我们研究了可以公开获取历史房价数据年限超过20年的全部26个国家(或地区)1的房价及城市化率变动情况。其中，有7个国家在可获取历史房价数据的某个年度，其城市化率与中国当前相同或相近：日本、韩国、爱尔兰、葡萄牙、南非、瑞士和马来西亚。这些国家从城市化率与中国当前最接近的年度开始，第一次出现房价下跌，平均是在12.6年之后。第一次下跌持续的年数，平均为1.6年。下跌期间累计房价跌幅平均为5.9%。从第一次房价下跌到下一次房价下跌(如果有第二次房价下跌的话)，平均是在13.3年后。 注1：26个国家(地区)列表 爱尔兰、奥地利、澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国。 而从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产的客户，需求和以前都会有很大的区别，原有存量的不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给我们这个行业带来很多的机会。只是说，客户的需求会越来越精细化，不止是面积越来越大这么简单。这就对企业的专业能力提出了更高的要求。你不仅要提供质量好的房子，还有提供全面的配套服务，甚至还要去营造良好的社区氛围，因为好邻居会变得越来越重要。 因此，只要我们扎扎实实提高专业能力，靠产品、靠服务赢得客户，我们的事业仍然有广阔的平台。所以万科强调谨慎，也强调乐观。如果不看好行业，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。 前几天这份东西出来后，大庆第一时间打电话给我喊冤，说媒体曲解了他的发言，把非公开场合下的提示风险变成了看空行业。我安慰他说不要紧，外界的看法我们控制不了，但是从内部管理的角度，如果每个一线公司总经理对市场都能保持足够的敬畏，我反而更高兴。过去，我在总部常常扮演“泼冷水”的角色，提示一线公司不要头脑过热。如果所有的一线公司都有这么强的风险意识，作为总裁，我的担心反而会少一些。 乐居：记录稿中称，重点关注的50个城市已明显出现分化，这是否是万科的观点？ 郁亮：市场分化是没有任何疑问的，应该已经成为业内共识。既然是分化，就不存在都好或都坏，而是既有坏的，也有好的一面。如果只强调坏的一面，观点就不全面。 去年的分化尤其明显，大城市房价全面上涨；而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。 今年这种分化预计会收敛一些。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温。而去年市况艰难的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。 乐居：您是否认同其中提到的“两个透支加一个收紧”？即二线城市由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的透支；以北京为代表的大城市虽然市场需求多，但地价飚升带来对房价上涨空间的透支；另外，国家对于银行贷款、政策的收紧也使市场前景悲观。 郁亮：所谓两个透支，和前面提到的市场分化其实是同一回事。两类不同的城市所面临的问题不一样，各有不健康的一面，也各有相对健康的一面。去化能力被透支的内地三四线城市，土地市场没有出现过热。土地价格被透支的大城市，未来的需求还依然旺盛。这样看问题，才更全面。 同时，这种透支也会被市场力量去平衡和纠正。去化能力被透支的城市，之后会减开工，新增供应会减少，主要是去存货。土地价格被透支的城市，之后土地市场会降温。 政策方面，随着房价上涨的结束和供应变得充裕，之前一些行政手段是否还有必要存在也有了探讨的空间。未来政策的主要变动方向，应该是逐渐转向市场化。当然，作为企业，我们不应该寄希望于政策调整，还是应该踏踏实实做好自己的业务。 乐居：刚需对自住商品房的期待会影响咱们的销售吗？怎么评价北京的自住商品房这个政策？ 郁亮：刚需对自住商品房有较高期待是完全可以理解的。一段时间之内，这可能导致一些自住购房者观望。但最终，自住商品房不可能取代普通商品房。我看网上这篇文章中也说了，5000多套自住商品房，20、30多万人在排队申请。未来的市场，一定还是以普通商品房为主，自住商品房是一个补充。 万科的产品定位，一直以来都立足于自住需求。我们今年1季度售出的房屋，144平米以下占比93%。自住需求对价格很敏感，所以万科的策略是积极销售，按照消费者愿意接受的价格卖房子。 乐居：毛总提到北京未来会出现一批高价楼盘，销售前景并不乐观。您怎么看？ 郁亮：还是前面那句话，万科的产品主要面向自住客户，高端楼盘很少。公司反对高价拿地。在二三线城市，万科的产品由于实行装修交付和采购优质补品，配置更高，平均售价一般高于城市均价，但在北京等高房价城市，万科的平均售价往往是低于城市均价的。过去一年北京的高价地，没有一块是万科拿的。我们有信心，未来还是用消费者愿意接受的价格来卖房子。 乐居：这篇记录稿中提到，目前除了北京和上海，其它城市的市场都不好，成交同比下降，用批售比衡量的供需关系在变差，存货去化月数也很高。相关数据是否来自万科的研究？ 郁亮：1季度很多城市成交同比下降，主要原因是2013年基数太高。我们重点观察的14个主要城市，今年1季度成交金额同比下降26.3%，但比2012年1季度增长46.3%。 今年1季度主要城市的成交批售比(商品住宅销售面积对批准预售面积的比例)基本呈现与2013年相反的情况。2013年批售比高的城市，今年供应增加，批售比下降；而2013年批售比低的城市，今年供应减少，批售比上升。最典型的就是沈阳，去年下半年的批售比平均为0.76，今年1季度平均为1.44。 正常情况下，由于春节因素，1季度是成交低谷。我们计算的存货去化月数是三月移动平均数字，就是用之前三个月的平均销售作为分母，因此每年2到4月计算出来的去化月数都会比较高，但4月之后一般就会下降。从存货的绝对数字来看，14个主要城市从2012年5月以来一直变化不大，今年3月底比2012年5月仅增长5.6%，比去年底还略有下降。 乐居：那么，怎么看待其中提到的地价房价差缩小对企业盈利的影响？ 郁亮：地价房价差偏低，说明按当前的地价确实很难赚钱。但问题主要出在地价一端，是现在的地价太贵了。今年下半年土地供应高峰到来后，预计土地市场和去年会有很大的不同，土地市场过热城市的地价有必要调整。 乐居：您认为目前的银行信贷是否明显收紧？企业的资金风险有多大？ 郁亮：现在银行吸储成本不断上升，如果按揭贷款折扣大，确实会影响银行的积极性。但只要利率无特殊折扣，按揭依然是银行最好的贷款业务，因为安全性最有保障。 相对于按揭而言，银行在开发贷上的积极性确实会差一些。因此，企业的境外融资能力、合作能力就非常关键。这方面恰恰是万科的优势。 万科净负债率一直在行业低位，手持现金一般都会高于一年内到期的全部借款总和。银行的风险意识上升，会更加重视万科这样稳健经营的客户，这对万科反而是有利的。 乐居：中国目前的住房开工量是否已经达到极限？ 郁亮：中国目前正处于高速城市化的过程中，而且吸纳人口的主要是沿海城市带和内地中心城市。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20-25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平，这些城市之后十年房地产市场的走势充分说明了这一点。 最近几年，国内商品住宅每年开工接近15亿平米，预计未来总量继续增长的空间不大，总体会保持稳定。但城市之间会出现此消彼长的情况。东部城市带中的一些三、四线城市，增长性还有潜力。 乐居：北京、上海的局部房价已经超过东京和纽约。北京土地总价值占美国同期GDP的61.6%，和1990年东京、1997年香港的情况酷似。您认为发达国际经历过的房价泡沫破灭是否会在中国出现？ 郁亮：北京上海目前的房价，略低于纽约，不能说明北京上海的房价已经泡沫化。 1990年东京、1997年香港的房价，均远远超过纽约(1990年东京单套房价42万美元，纽约房价仅13万美元，东京房价是纽约房价的3.2倍；1997年香港单套房价87万美元，纽约房价仅14万美元，香港房价是纽约房价的6.2倍)。 土地总价值是一个计算方法有争议的指标，从网上这篇文章所采用的数据来看，应该是用某年的房价乘以建设用地面积，再扣除建造成本的结果，对于北京这种建设用地中包含了大量工矿用地、土地价值差别巨大的城市，这种估算方法显然是不太合适的。而且北京的城市规模远远超过东京和香港(地理面积：北京1.64万平方公里；东京都2188平方公里；香港1104平方公里；建设用地面积：北京16.85亿平米，香港2.3亿平米)，把这么大的面积乘上去，算出来的数字肯定很吓人。其实用同样的方法算一下大纽约地区的土地总价值，数字更吓人，算出来的数字对美国GDP的比例更高(1999-2006年大纽约地区土地价值占美国GDP比重平均值为110.4%)。 但确实，北京上海房价进一步大涨的可能性已经不大。未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。 目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化。但我们应该对此一直保持警觉。对于企业来说，就是不要把盈利建立在房价大涨的预期上，不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。 乐居：速记稿中还提到一组数据，现在是9亿人养5亿人，2033年5亿人养9亿人。抚养比的倒转将对未来经济发展及房地产市场构成长期威胁。房地产的天花板会出现在这18年中。这是否是万科的观点？ 郁亮：老龄化是一个非常复杂的社会问题，它所带来的影响是全方位的，涉及到方方面面，政府也正在积极地想办法。18年是很长的时间。没有必要因为18年后可能发生的事情而马上做出过于激烈的反应。但从战略上、从长远考虑，我们确实要保持警觉，并提前做出布局。 万科正在积极谋求转型。在传统业务上，我们将逐渐转向更安全、效率更高的轻资产模式。我们未来的发展，将逐渐转向消费地产、产业地产等新业务的开拓。我们有信心在行业发生根本性变化之前完成公司的转型。 |
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