华夏幸福：业绩锁定性强

　　华夏幸福(600340)今日至收盘涨6.16%，全日换手率为8.74%。公司主营业务为房地产开发与销售和区域开发。公司凭借其规划、投资和招商引资的能力，承接地方政府的部分职责，不断介入到地方政府园区建设，分享土地收益、园区服务收益以及开发建设收。今日投资《在线分析师》显示：公司2012-2014年综合每股盈利预测分别为2.98、3.87、4.94元；对应的动态市盈率为9、7、5倍；当前共有7位分析师跟踪，5位给予“强力买入”评级，2位给予“买入”评级；综合评级系数1.29。

　　公司2011年实现营业收入77.9亿元，同比增长76.2%，净利润13.6亿元，同比增长225.5%。每股收益2.31元，略超预期。国信证券表示，公司虽然资产负债率达85%，但其中主要因为预收款较多，计算扣除预收款后的资产负债率仅为23.9%，远低于行业平均水平，资债结构优；年末公司账面货币资金35.7亿元，货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.11倍，财务稳健无偿债压力；期末账面预收账款高达170亿元，对2012年业绩的锁定性已超过100%，未来增长有保障。

　　2011年公司房地产销售面积172万方，同比增加61.9%，销售额128亿元，同比增加42.5%，回款约116亿元，基本符合预期。12年销售仍以环北京区域的几个孔雀城为主，除了在11年已经贡献较多的固安永定河孔雀城系列楼盘外，12年大厂的潮白河孔雀城和香河的大运河孔雀城也将有更多货源推出，对销售产生较大影响。11年公司新开工面积354万方，潜在可售量非常充分。考虑随着按揭利率回到基准以下以及房价适度下降，刚性需求还将逐渐释放，在北京持续限购的情况下，环北京区域地产市场还将保持较平稳增长。预计公司12年可实现房地产销售150亿左右，较11年上升9%。

　　申银万国表示，目前公司已有10个园区项目开始运作，固安、大厂、怀来已贡献收入，另有青岛河套、红岛和沈阳苏家屯项目已达成框架协议，异地复制能力彰显。2011年公司园区政府结算回款36.05亿，较10年上升62.4%，占收入比例也从33%上升到45%，随着开发园区的增多和逐步成熟，未来园区结算收入还将逐渐提高，预计12年可达40亿左右。

　　国信证券预测公司12-14年每股收益分别为3.00、3.86、4.94元/股，维持“谨慎推荐”评级。

　　风险因素：房地产调控政策风险；三四线城市销售下跌风险。