昨天接到一个中介电话，问大哥你要不要买房，他说央行放水，人民币大幅度贬值，地产是抗拒通胀的好武器，房价还会飙升，再不买就晚了。我说我已经买了，他又说，大哥你要不要卖房，现在房价不错，在高位。不管怎么样，房产中介都是好行业，轻资产，行情好的时候，中介赚差价赚佣金，行情不好的时候，大的开发商都来求你卖房。上市的房产中介还真有几家，国内美国都有。 最近很多人来问我怎么看现在的房事。今天就说说吧，我认为今年不是09年，更不是07年，不可能出现全国性的大规模的房地产价格的飙升，从全国来说，现在还是买方市场。从去年开始的，以深圳为龙头的房价飙升行情，慢慢延伸到上海、南京、合肥、苏州、武汉、广州、北京等一线和准一线城市，至少量起来了。我们在武汉的三环外的项目去年2、3月份也就每月销售不到50套，6000来的均价，还是亏损卖的，3000多的楼面价。从去年7月份开始每月销售过100套，月月过百。今年2月份创纪录的破了200套，当然跟随者价格也涨了大约10%-20%，依然不赚，我们还是要快。还记得我去年说的西安吗，每月卖50-60套的都是好项目，稍微偏一点的地方，一个月10套都难，现在还是，西安不算小吧，就是不行，虽然总得去化面积也挺大，但是库存太多了。说开发商惜售那是假的，我们今年的打法还是要快。今年很多城市量都起来了，这一点从更大的公司，万科、恒大公布的1、2月份月报得到了证实。 还有一点是从去年开始感觉到的，就是热销户型从80-100的小户型，慢慢转变到了130-160的大户型，由于之前买房投资客的减少，客户大都是刚性需求为主，户型偏小。从去年开始，反而120以上的大户型出现了畅销，我感觉改善型客户的比例提升了不少。这一点从各个城市的库存面积比得到证实，130-160的大户型去化比例快过100的，单价也高。可能是二胎政策作用显现了。我们的销售前几年都建议做刚需的80-110的小三房，现在都建议增加120以上的比例。 我说全国不会出现09年的大行情，关键还是看两点，库存和人口：1、大把的三四线城市库存在20个月以上，我见过50个月的，怎么可能全国涨的起来。2、中国现在人口平均年龄在38岁左右，比09年已经老了3岁，大多数人已经过了第一次置业的时期，很多改善的也是卖房换房。况且在北上深动辄改善型的房子都要大几百万，甚至1000万+，不卖房，呵呵，有几个有200万以上可投资资产的，就算带杠杠，就算在大v云集的雪球。 我认为这次一线暴涨的原因还是本届政府两年连续给楼市上药的必然结果。本来政府是希望三四线城市去库存，想不到，三四线几乎没什么反应（沈阳差点都要给学生零首付了，鸟用），一线却要全部雄起，楼市还是不听话，把大大气的，估计更加严厉的一线城市限购政策很快会出来。当然我认为还有一部分原因就是城市精英恐惧央行放水，人民币大幅度贬值，资产配置的需求。更多的精英选择的是在国内套现，买个国际身份，规避风险，长久看，这两股力量看看是谁强，来决定一线城市的价格。这几年一线城市高价拿地的，不知道是该笑还是哭，地产毕竟不是股市，T+1，第二天就能卖，很多开发都要等1到2年，这种一线城市一窝蜂的上涨，明显是不会持久的。先看深圳领头羊的表现吧，一旦深圳掉头，还有媒体的大力宣传，市场观望会很厉害。就像2010年。 |
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