（一）日 本 日本主动挤泡沫 80年代末伴随股票市场与房地产双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策。 紧缩货币政策 随着通胀压力在1989年开始出现（3%-4%），而且股价和房价加速上涨，日本央行从1989 年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。 当然，日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害，如果提前知道，可能政策会有所变化。 图6日本房价波动与利率 从疯狂到崩溃：日本房地产价格的历史走势 1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，年均增速达16.6%。 图1日本住宅用地价格指数：1955-2015年 日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。见图1。 （二）美 国 因为从2001年开始，美国房价伴随着利率的不断走低，开始出现持续性大涨，为了抑制房价的过快上涨，美国央行从2004年开始不断上调利率。2007年利率上调至5%附近。 过快上涨的房价开始出现下跌，房价下跌引发了次贷危机的爆发，房价开始出现一轮暴跌。为了挽救金融危机稳定房价，美国央行将利率从5%附近又下调至目前的0.25%附近。 结论：以上情况清楚的表明在影响房价的众多因素中利率扮演了几乎最重要的角色。无论日本还是美国都是通过不断提高利率来刺破房地产泡沫的。这对中国无疑提供了警示作用。考虑目前世界范围内的低利率环境，与日本和美国房地产泡沫破灭时利率环境的巨大差异。在目前低利率大环境下，下结论说中国房地产泡沫即将破灭还为时尚早。 |
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