2016论房之十二：对当前房地产市场发展的展望（作者：gdlz） 两会前，我们在雪球提到过针对过热的一二线城市房地产调控政策已经储备，随时会推出。考虑到雪友中不少人更关心房地产的走势问题，在这里我简单做个展望，如有谬误，还望谅解。 由于去库存的重点是在三四线城市，一线等重点城市房价适当活跃是可以的，一旦大幅波动，必将迎来政策反向打压。当前的热点地区房地产政策情况是上有压，下有托底。为什么呢？政策更担心的是金融系统性风险，这里还包含着汇率杀机。顺便说一下，最近大热的大宗商品库存周期论实际上是伪命题，这里面可能包含着国际资本游戏的猫腻，具体就不展开了。股市走好，并不是已经明确牛市底部，而只是符合全年震荡的判断，政策上维稳意味浓厚，所有激进金融改革已开始让位于稳定这一主题，股市的活跃也有助于汇率的稳定。短期股市仍有活跃期，但需要留意的是，二三季度将开始发行的国债，今年国债地方债激增，这是政治任务。供给侧改革中去库存和去产能是当前最重要的事情，社会矛盾会加大，这时候过激的金融改革不是推出的好时机，这也是注册制改革推迟的主因。 一线城市由于天然的吸引力以及我国长久积累的社会资源扎堆现象，房地产库存本就不够，是不需要在地产政策上再给优惠扶持的。一线城市地产的活跃，反而加重了三四线城市的去库存压力，甚至帮助了三四线城市增库存。对于一线城市，未来的政策重点是以压为主，同时辅以功能疏解手段，减轻一线热点城市的城市病压力，做大做强城市圈。三四线城市去库存未来的看点主要看这个，能粘的上必然走好。还有的三四线城市只要具备特殊特色资源，比如养老旅游等，只要能吸引新增人口，一样可以看好。预计仍会有相当多的中小城市会面临无法完成去库存任务的情况，烂尾将成为全国性的景观。这会带来金融上的压力。只要能完成50-60%的地区房地产库存风险的化解，加上化解过剩产能计划得到具体的推进，全国的系统性金融风险就会得到一定的释放。 中国2013年-2014年已经出现购房人群人口结构的历史性拐点，也就是说房地产行业的高增长牛市已经过去，目前将进入下半场，结构性行情时代。行情能否未来进入深化阶段，取决于未来房租的变化，取决于人均收入增长情况。而目前房价增长和收入关系是背离的。 虽然我国当前工业化并未完成，城镇化率这一风险指标各路学者看法不一，但我国的工业化仍在进程之上，正在由初级规模化发展向精细化高端化方向艰难转型。而且我国按户籍计算城镇化率实际是偏低的，户籍对于生产力和消费力的释放是存在激励效应的，但这需要政府的进一步改革政策做支持。 我国经济增速正在由高速增长转变为中速增长，历史数据告诉我们，高速增长骤然转为低俗甚至失速增长的概率不大，尤其是像中国这样一个人口大国而言。GDP虽然转为中速，但只要措施得当，中速增长当中，GNP却会得到飞速的发展，这将有力的促进社会以消费为主的结构性改革。社会财富的增长将有力的支持房地产价格的稳定和发展。 我国居民财富的七成是由房地产构成，也是地方财政当前的支柱，一旦房地产价格出现崩盘，社会代价是无法承受的。所以我们认为，房价维持高位震荡将是最好的走势，符合政府的利益。有意思的是，美国居民财富的七成来自于资本市场，所以美股是跌不得的，只能维持长牛状态，一旦波动巨大，美联储就会出手。美国早期由于各州禁止资本通过银行相互流通，商界只能依赖资本市场的融资功能，所以这就是美国股市能有今天的繁荣基础的原因，而中国与德国日本相类似，银行系统远比资本市场发达的多。 我国居民房产首付比例偏高，杠杆率较低，这是地产业风险总体可控的原因。更重要的是，从财富构成看，我国商品住宅基本以国内居民购买为主。从财务上讲，这类似于家庭负债。而房地产崩溃的几个国家都是外资介入颇深，杠杆率偏高，资本大进大出的结果，这一点在中国并不存在。举个例子，日本政府债务非常高，远远超出国际警戒标准，比他低得多的如希腊冰岛等欧洲等国家早就出现了金融信任危机，而日本则并未出现相同情况，这主要得益于日本的国债97%的持有者是本国人的原因，抛售力量不大的结果。 |
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