文峰股份：竞得如皋长江镇土地 渠道下沉至五线

　　湘财证券 刘飞烨

　　事件：公司今日发布公告，于2012年1月11日参加了如皋市土地交易市场举行的国有建设用地使用权挂牌活动，以成交价人民币5,209.03万元摘得如皋市长江镇总面积为27561平方米的土地，用作建设购物中心，计划建筑总面积为8.2万平方米，其中公司自用购物中心面积预计3.5万平方米，其余部分可供出售、出租。

　　投资要点：

　　如皋市长江镇经济发达程度高，工业化程度高，居民消费能力旺盛，为公司门店开设创造良好的经营环境。

　　长江镇位于如皋市南部，与张家港市隔江相望。总人口3.48万人，2007年长江镇实现农村经济总收入12.11亿元，实现工业总产值47.79亿元，规模企业累计达35家，其中10亿元、5亿元企业各1家，亿元企业4家，形成钢铁、造船、食品添加剂、通讯电器、服装五大产业板块，工业增加值占GDP比重上达到71%。人均GDP达到4万元，而且呈快速增长趋势。较高的收入水平和工业化程度创造了居民强大的消费能力，有利于公司零售业务的开展。公司在长江镇建设购物中心，开全国零售业渠道下沉之先河，能够实现对区域内零售业务的全方位覆盖，全面抢占乡镇零售业务。

　　长江镇购物中心的建设延续公司发展模式，门店培育期段，投资回报率高。

　　公司在长江镇购物中心的建设延续公司一贯的发展模式，即低价购买土地—自建物业—出售部分物业回收建设成本—自营购物中心创造利润。自建物业可以有效降低门店的折旧费用，缩短培育期，快速实现盈利，增加利润点。

　　我们预计公司长江镇购物中心的建设成本为每平方米1500元，包括土地使用权在内的总造价为1.75亿元，单位面积的建设成本为2135元，公司通过出售部分物业回收全部建设成本，且出售部分的价格为每平方米4500元，因此，公司需要出售3.9万平方米的物业，若购物中心面积为3.5万平方米，则尚剩余8000平方米的物业可工出租，未来零售业务和物业租赁成为长江镇门店的创收来源。

　　长江镇项目建设增加公司每股价值0.15元。

　　按照我们对于长江镇项目各个项目的估计和测算，我们得到长江镇项目的建设能够实现净现值NPV7506万元，增加公司每股价值0.15元。

　　盈利预测和估值。

　　我们维持公司2011-2013年0.89元、1.29元和1.57元的盈利预测，其中地产和商铺销售贡献的EPS分别为0.02元、0.12元和0.13元，维持“买入”评级，目标价25元。