碧桂园“高大”业绩背后隐现财务风险

中房报记者 曾冬梅 广州报道

碧桂园今年的销售势头颇为凌厉，上半年以129%的增幅杀入销售金额前三甲，还宣布上调全年目标31%至2200亿元。碧桂园方面表示，销售增速明显是得益于提前储备优质土地和合伙人机制的成功运行。

“上半年增速较大的万科、恒大、碧桂园其实都是受益于今年环一线和二线城市的火热行情。”国泰君安分析师刘斐凡表示，碧桂园策略调整得很快，去年提前在二线和一线城市周边储备的土地和今年充足的货量为公司的销售增长贡献良多。但需要注意的是，伴随着高速增长，碧桂园的杠杆比率也在不断提升，如果加上永续债，净负债率可能达100%左右，一旦增速下滑，财务风险也将随之凸显。

7月4日，碧桂园宣布集团连同合营和联营公司，今年前6个月，共实现合同销售金额约1250.7亿元，合同销售建筑面积约1564万平方米，按年分别升129.6%及85.1%。同时，该公司将年度国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元，上调幅度高达31%。

在克而瑞的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》中，碧桂园挤进前三强，销售金额同比增幅是前10强中最大的。

对此，刘斐凡表示，2015年国内房地产市场热度主要集中在一线城市，这不是碧桂园的主战场，因此当年销售增幅有限。2016年，需求从一线城市往外溢出，环一线城市和二线城市的房地产市场迅速升温，这正好是万科、恒大和碧桂园等企业重点布局的区域，碧桂园前两年在这类城市购买了不少项目，而且迅速推进，因此今年有充足的货量应对暴增的需求。

另外，合伙人机制的实行令土地储备迅速转化为产能，项目开盘时间大大缩短，项目去化率也有明显提升，也给了碧桂园有冲击2200亿元新全年销售目标的资本。

碧桂园的高速增长背后离不开杠杆的支持。2015年，该公司永续债规模增长超过5倍，从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元，全年增加净额达到164.38亿元。碧桂园集团首席财务官吴建斌曾表示，发行永续债是因为收购土地需要资金，公司也在为并购做准备，并购范围包括地产及非地产业务。

截至2015年末，碧桂园的有息负债规模从2014年的640亿元大幅增长至1100亿元，同期净负债规模从2014年的370亿元增长至610亿元。虽然该公司公布的净负债率为60%，但据刘斐凡统计，若加上永续债，碧桂园的净负债率可能达100%。

今年以来，该公司仍在不断买地，据碧桂园副总裁朱剑敏透露，公司今年前5个月基本以每两天一个新增项目落地的速度扩张，截至2016年5月底，其在国内的项目总数已经达到465个。不断增加的地价款和新开工支出令碧桂园不得不继续增加债务规模。截至目前，该公司已经发行了两笔境内公司债，总额80亿元，利率水平分别为4.75%、4.55%。上半年，碧桂园还发行了四笔资产支持证券，总额达107.45亿元，利率也不低，大部分在4.5%～5%，也有高至7.45%。

“杠杆高，自然对资金回笼的速度也提出更高要求。”刘斐凡表示，一旦销售减速，公司的财务风险很容易被放大。他指出，从目前来看，下半年行业销售增速下降是大概率事件，政策对市场的刺激效果没有加强的可能，关键就看下半年货币政策的走向。

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