【转】深圳正崛起“10W+超级豪宅带”，然而，上海楼面价都过9万了 ...

（深圳湾超级总部基地全球招标图）

今天上海虹口一块住宅用地开拍，创下了94000元/平米的楼面价，再次刷新中国单价地王记录！

这个价格反映的是：中国最为发达的城市，核心区域的价值应该是多少。

如果和上海相比，深圳这两年的豪宅价格，顿时逊色了很多。同样是最好的区域，深圳的超级豪宅应该怎么估值？

不和上海的全国地王比了，和深圳去年的全国地王比，泰禾尖岗山项目这周被爆出要卖30万/平米。你信吗？如果信，深圳最好的区域，又该怎么估值？

如果你对房地产稍微感兴趣，沿着15公里滨海长廊骑行一趟，将会发现：这条海岸线也已经在崛起了一条超级豪宅带，这条豪宅带上的楼盘价格，都超过了10万，多数超过12万，最高的摸到近20万。

这条超级豪宅带涉及了四个区域：深圳湾超级总部基地、后海湾、蛇口自贸区、前海湾。通过15公里滨海长廊，这些区域基本上已经连成了一片。从地域面积看，这个城市带一共涉及的面积不过是30多平方公里（深圳湾超级总部基地1.17平方公里，后海2.26平方公里，蛇口13.2平方公里，前海15平方公里）。

就是这片海湾：

当我去乍一梳理的时候，觉得很惊讶，但跟上海一比，跟泰禾一比，好像又不怎么样了。但这是我认为的深圳最好的超级豪宅带，如果说未来深圳能够拿出手和上海比较的，也就是这个区域了。

这条超级豪宅带绵延了10几公里，大致已经出现了至少四个顶级豪宅项目，每个区域都有。在深圳湾超级总部基地的万科瑧湾汇，在后海湾的华润悦府和深圳湾1号，在蛇口自贸区的招商双玺等等。从已经公开的价格来看，深圳湾1号一直是最高，最近成交的价格据说也都已经超过了18万，而华润悦府、招商双玺，也都在14万以上了，价格最低的新项目，也都是10万以上。也就是说，这条豪宅带上的新盘，现在的价格中枢，就是10万以上。

除了万科瑧湾汇，其它的项目都已经面市了。如果年底万科瑧湾汇开盘的话，那么就意味着，这条超级豪宅带上的10w+超级豪宅，将会全线涌出。

这其中，唯一一个没有发售的万科瑧湾汇，也是我一直以来最关注的一个项目。一方面是因为深圳湾超级总部基地是我认为的深圳未来最好的区域，这个区域里任何一个地标项目都将在深圳产生很大的影响。二是因为，所有的同行都在关心，这些年一直在强调大众住宅的万科，能不能做得好超级豪宅？

万科显然也在努力回应外界的期待，从最近万科对外发布的信息看：一是，万科2年前就为这个包括瑧湾汇、瑧山道、瑧山府在内的高端系列成立了独立的研发团队，由总经理直管。二是，对“瑧系列”产品，研发费用不设上限，要求也更高，比如，特邀声学顾问，对噪音的要求降到30分贝以下，低于五星级酒店的35分贝。这一点让我想到，瑧湾汇旁边的著名的红树西岸当年的努力。三是从投入上，也是延续了最近2年真豪宅的“高投入”和“精细化”思路，比如引入高档次的净水设备、爱马仕豪宅定制，以及对全面细节的考虑。

从这些信息来看，至少这些年强调“为普通人造好房子”的万科，也很认真的希望通过这个新的高端产品系列，接续上当年由17英里、天琴湾而形成的高端产品血统。

这个项目的主流单位是260、310平米，圈内同行估计单价是在15w左右。粉丝们也都来估计一下，算算万科能赚多少钱。

除了上述这些项目的后期开发，未来这里还将会有太子湾邮轮母港项目、渔人码头改造项目、东角头改造项目等等。每一个项目，也都毫无疑问会是10w+。

所以，这条10几公里的海岸线，将成为深圳10w+超级豪宅聚集最多的地方。若干年后，我们在向外来游客介绍深圳的时候，它可能会成为导游口中的一个话题，像介绍香港浅水湾一样。想一想，将来你乘船而下，导游们会怎么指着那些豪宅夸夸其谈：“某某明星、某某企业家就住在这里”。它将成为一座城市的代表，厘定一座城市的坐标。

但10w+的豪宅已经并不鲜见了，罗湖有中海天钻、福田有深圳中心，甚至东部有万科天琴湾。然而，这个绵延了10几公里的超级豪宅带，和它们都不太一样：这条海岸线，将是深圳未来几十年最高规格的工作地。而这条超级豪宅带，也将是深圳未来几十年最高规格的居住地。虽然，大部分人都住不起，但这不影响它会成为深圳的城市名片，它也将成为深圳未来与上海、北京、香港乃至国际大都市相比拟的经济发达区域。这也意味着，这条超级豪宅带未来的价格想象空间，将是最大的。

第一个不一样：这条线是深圳未来几十年规格最高、最重要的城市带，将聚集深圳最多的世界500强，承担的是深圳走向世界的功能，注定也将成就深圳未来最大的光环。

虽然深圳目前的CBD依然在福田，虽然深圳开始说要东进，但放眼未来几十年，我丝毫不怀疑：这条海岸线将扮演深圳最重要的城市引擎。无论是靠海港的自然条件，还是城市的规划，这里都已经被定位。

在今年的十三五规划里，深圳整座城市被定位为：超级城市。这个“超级城市”里，深圳湾超级总部基地将是未来规格最高的地方，定位是：对标世界著名湾区，建设世界一流湾区城市。就是对标纽约、新加坡这些城市。引入的企业目标是世界500强，目前已经引入万科集团、中信证券（以及永久落户的里昂全球资本论坛）。这里的每一座建筑都将是按地标的标准打造：600米、500米以上的城市综合体各一座，400米、300米以上城市综合体的各两座，是目前深圳建筑高度最密集的区域。 

后海金融商务区定位是金融商务总部，和文化休闲地标。目前引入的大型企业最多，华润集团、恒大集团、中海油、中移动、阿里巴巴、百度、乐视等22家企业，其中央企过半。

前海蛇口自贸区就不谈了，已经和正在引入的企业已经有招商局、苹果华南中心，以及刚刚公布的前海卖地打算引入的汇丰银行、中粮集团等等。

未来，这条海岸线将是深圳现代服务业最为发达的区域，也将是深圳世界500强企业最为集中的地方，基本上深圳最大最好最多的企业都将会集中在这条海岸线上，未来也将是深圳单位土地产出最高的区域。高规格的规划、发达的产业，以及强劲的企业，将是这条超级豪宅带形成超级房价的最大支撑。