五城吹响二线楼市限贷限购号角 能否抑制房价上涨？

［注：本轮上涨去库存行动，即将进入关键阶段，能不能带动三四线城市需求释放，出现去库存浪潮。一二线城市扛不住了，不敢往上攻了。出现限购、限贷的城市，若是伴随限制土地供应，那就不是控制房价上涨，而是控制下跌了。这波一二线城市房地产大涨，够消化几年政府融资扩张产生货币的，买单者是广大一二线城市购房群体。不出现全国范围内的房价大涨，全民上杠杆，房贷几乎没什么风险。兴业4000多亿，招行6000多亿，这个房贷规模跟5万亿资产相比，比例还是太低了。］

　　 来源：中金在线

　　 北上广深外，目前厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个二线城市相继开始实行不同程度的限购或限贷举措。其他一些城市收紧楼市政策的消息亦不时传出，房地产市场调控政策将会全面转向？分析人士认为，因城施策大方向下，房价增幅过快的城市，未来都有可能出台各类版本的限贷限购做法。

　　 二线楼市“热传导” 连续5个月领涨70城房价

　　7月份，在51个新房价格环比上涨的城市中，涨幅前十位的城市几乎被二线城市包揽，深圳以2%的涨幅成为唯一上榜的一线城市。

　　记者梳理国家统计局3月-7月的70个大中城市住宅销售价格变动情况发现，今年3月至今，厦门、合肥已连续五个月交替领涨70城房价。厦门、合肥新建住宅价格环比涨幅均在4.6%-5.8%间浮动，且包揽了涨幅排行的前两位。

　　谈及二线城市房价连续领涨的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新网记者，由于一线城市房价过高，部分投资、投机资金开始撤出一线城市转向二线城市，使得热点二线城市的房价涨幅超越一线城市。

　　“同类型房价涨幅比较快的城市还有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等。”中原地产首席分析师张大伟注意到，只要是房价上涨速度较快的城市，都有可能出台“收紧”的调控政策.

　　 苏州、厦门吹响二线城市限购号角

　　8月31日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知称，自9月5日起厦门将执行住房限购政策，成为继苏州之后第二个开启限购的二线城市。武汉同日宣布收紧个人住房贷款政策，二套房贷款首付最低比例提升至40%。

　　虽然厦门、武汉同步出台楼市收紧政策，但力度明显有所不同。“厦门在今年7月就出台了限贷政策，本次只是在房价依然未抑制住的情况下加码限购；而武汉则是刚刚上马限贷。”在张大伟看来，两城政策力度的差异取决于房价涨幅的高低。

　　至此，北上广深四个一线城市在内，全国有九个城市，实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中，苏州和厦门实施了限购政策，合肥、南京、武汉出台了限贷政策，这5个二线城市的楼市政策均被套上了“紧箍咒”。

　　 限购限贷+限涨 “控房价”效果如何？

　　无论是限贷限购，还是苏州等地祭出的“限涨”新招，其最终目的都是“控房价”。

　　在苏州发布的政策特别为房价涨幅设置了“天花板”。“在对外销售商品房时，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。”

　　业内人士认为，政策虽然直接影响不大，但从购房者心理影响看，代表了新一轮收紧调控的开始。需要购房者厘清的是，楼市调控目的并不是降房价，而是“控房价”。

　　“从成交量和房价涨幅来说，调控还是有一定收效的。但购房者也应该意识到，调控只会让涨幅缩小，而不是房价下跌。”严跃进认为最关键的问题是，这些房价上涨较快的城市库存量也不足，总体来讲房价仍会继续上涨。真正的量价齐跌态势要到2017年才会出现.

　　他说，一线城市会继续上涨，基于对政策收紧的担忧，部分购房者会提前完成置业计划；受收紧政策的打压，二线城市房价会开始趋缓；三、四线城市将出现房价小涨的现象，与“去库存”下需求释放的态势有关。

　　 天津、郑州、东莞……专家析称这些城市或跟进限购

　　“从后续市场走势来看，天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。”

　　严跃进说，此类城市炒房现象比较严重，而房价增幅过快，都有可能出台各类版本的限购做法，“或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率，以及分区调控等政策方面打组合拳”。

　　不仅如此，已有限购限贷政策加身的上海，最近也传出要再度收紧调控的消息。传言之一就是，如果上海户籍居民认购第二套房，但第一套不抛售的，那么第二套房就需要最低交纳七成首付。

　　“这会让此前不积极换房的购房者非常懊恼，因为换房成本明显增加，七成首付成为主要的购房压力。”严跃进透露，传言处于一直存在、却始终无辟谣的状态，可信度较高，预计9月底或10月初有可能出台。