老拙说｜取消限购是避免楼市崩盘的唯一手段

老拙说｜取消限购是避免楼市崩盘的唯一手段

原创 2016-09-05 老拙 拙朴新三板

2016，中国的楼市似乎又疯了，它在加速赶顶。

一、梦一样的租售比

北京，中关村

芙蓉里小区，70平米的小两居，二手房8万每平，总价560万，月租金回报7000元，折年租金回报率1.6%，租售比1:800;

上海，世纪公园

大唐盛世花园二期，137平米三居，二手房9万每平，总价1233万，月租金回报1.7万元，折年租金回报率1.65%，租售比1:725；

深圳，深圳北站

万科金域华府，89平米三居，二手房8.7万每平，总价780万，月租金回报8500元，折年租金回报率1.3%，租售比1:917。

北京的芙蓉里，如果靠租金来回收投资，需要66年。上海的大唐盛世，需要60年。深圳的万科金域，靠租金收回购房款，需要76年。人都歇菜了，买房钱还没收回来，这不符合常理。

换个角度，房东1000万买的房，贷款800万，利率5%，每年偿还利息40万，可房租收益却只有20万，租金回报率2%。好心的房东，在用自己的钱每个月补贴租客啊。

租金当然在涨，但租金涨的幅度远远赶不上房价上涨。所以北京的租售比，从2008年的1:400，到了现在的1:800。北京的房东们都是活雷锋，这符合人性么？

二、考虑点常识

房租的价格，从来都不是房东和租客谈出来的，它是房东和房东之间竞争出来的，是租客和租客之间竞争出来的。如果房租的价格持续很低，只能说明房屋的总供给并不低，房东要不上租金的价。

房东们要不上租金的价，是因为出租的房子数量太多。但这些宁愿被出租的房子，却不愿进入二手房买卖市场。为什么？因为限购。

您发家比较早，所以早几年在北京买了五套房做投资。可现在规定您卖了任何其中的房产，都没资格再买回来，面对如此的上涨预期，面对失去就不再回来的机会成本，您会舍得卖么？所以，这五套投资性房产，就退出了二手房交易市场，转而在出租市场打转转。换句话说，北京二手房出售市场的总供给减少了五套，出租市场的总供给却增加了五套。如果这种情况从个体现象演变为群体现象，则北京二手房出售市场会呈现典型的卖方市场特征，而二手房出租市场则呈现典型的买方市场特征。

所以，在北京芙蓉里小区，在售房源只有10套，出租房源却多达50套；旁边的小区，出售房源21套，出租房源97套。许多存量房产，即便投资收益率如此之低，房东也只租不售，大家似乎都在做不合道理的事儿，那一定是资源配置出了大问题。

这个大问题，就是限购政策。是限购政策，把数量惊人的存量房，逼出了楼市。越是严厉的限购政策，挤出的效果越是惊人。

不仅仅是存量的挤出效应，还有楼市价格的持续扭曲。供需不平衡下，直接的反应是价格上涨。但我们通过这种人为的限购政策，缓慢释放这种持续的需求压力。造成的假象是，几乎所有人最终都愿意相信房价永不下跌的神话，都对房价的永远上涨抱有近乎于真理的预期。

历史上何曾有过永远的上涨？这是常识，可现在竟真有相当一批人，不愿相信了。

更严重的问题是：一旦楼市出现趋势性下跌，这些原先被窖藏的数量惊人的存量房，会蜂拥而出，对市场的打击，如同2015年股市的千股跌停。

三、一个更宏观的画面

2012年，北大中国社会科学调查中心发布《中国民生发展报告2012》，统计中国家庭平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36平方米。低于美国、德国，却远高于日本、韩国。4年之后，持续如此之低的租金回报率和持续如此之高的租售比，恰恰从侧面印证了这份报告的准确。

总量而言，中国的房产供给是足够的；人均而言，有人多吃多占，有人却什么也没有。

四、如何把窖藏的存量房逼出来？

把存量房逼出来，有两种手段：一种是行政的，一种是市场的。

所谓行政的，就是再出一个新政策，但凡家庭有两套以上房产的，多出一套，就加倍征收房产税；再多出一套，就再加个倍，直到房东们负担不起，在市场上一售了之。

知道会有什么结果吗？中国的离婚率还会因这个畸形的政策迅速升高，世界第一高。不是因为中国人都有玻璃般易碎的感情，是因为扭曲政策下的个人利益保护。

纽约曾经有这么一批人，他们买《纽约时报》的目的是为了看报纸上的讣告。为什么这么变态？因为有人死了，他之前居住的房子，就能再出租。当时纽约的房产出租有最高限价管制，租户还享有相当于永久续租的权利。这种看似保护租户权利的规定，把一大批房东和他们的出租房，逼出了住房出租市场，导致供给严重不足。你如果租到了房子，租金价格低廉，还可以永久续租，但房东甚至连维修服务都不愿提供；没租到房子？你可能在纽约永远都不会租到，或者接受房东近乎变态的苛刻条件。

另一种手段，是市场的，放开限购。让想买房的人一拥而上都去买房，把房价迅速推高，想卖房的人也因此有机会把手中的房产迅速出清。房价涨不到天上去，因为其它价格不变，如果北京中关村的房价涨到100万每平，就连那些原先急着买房的人，也会变成卖房者，市场会趋于无限供给，但需求却无限趋近于零。

纽约放开了租金管制之后，原先从出租市场退出的房子，迅速回流。原先趋于停滞的住房建设市场，又火热开工。只要给出正确的价格信号，市场总能自己找到供需的平衡。

五、为了不崩盘，放开限购刻不容缓

超低的租金回报率和超高的租售比，说明中国的住房供给总量，绝不如想象中那么少。如果我们持续让大部分存量房被挤出在市场之外，让不断的增量房来保证供给，最可能的结果，是某天我们一觉醒来，发现大量的房子只能空在那里。

空房子多了，价格就会跌。可每一套空房子背后，都可能有大量的金融杠杆。这个问题今天不解决，明天不解决，终有一天会让那些原本与房子无关的人，都跟着房产泡沫破灭。

眼见他起朱楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。我们今天眼见房价暴涨，可我们哪里知道明天会是啥样？

六、投资品就是投资品

房子当然是用来住的，所以你说它是刚需。但当你买入是为了卖出时，它就不再是刚需，而是一个普通的投资品。就像你买邮票是为了升值，买股票是为了投机一样。

房价为什么涨起来，请见老拙早先的文章《房市是怎么涨起来的？》，这里不赘述。

买股票要看市盈率。中外历史证明，当一个市场整体平均市盈率达到70倍时，就接近崩盘。今天，一线房市的租售比接近800倍，换算成股票的市盈率，已经66倍。

2015年中国股市的疯狂，怕是要在中国楼市重演。

现在取消限购，

已经是亡羊补牢。

现在还不取消，

未来只怕更为惨烈。

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2

洪旗蜀黍

只有真的等到下跌的时候，才会开放限购限贷吧...到时候全国各地海量的资金涌入北上广深...那时候房价真的会涨到天上去，比肩香港...

昨天

1

小天中儿～

只想知道核心，北京到底是供不应求，还是供大于求，北京目前有多少套房子，具体四环内多少，五环内多少五环外多少，北京目前有多少常住人口，有多少家庭？文中所论述的数据过于片面，选取的数据太少，说服力不够。芙蓉里小区不代表全北京。

昨天

张亮 LeonZ

上海是宇宙的中心，房价当然会不停的涨，你不懂

昨天

红心

投资渠道匮乏，老百姓有了钱还是会拼命买房的，因为钱没处去，股市不涨实业难做，买房投资最便利……政府只要不放开土地供应盖楼，房子这种资产肯定会一直涨……因为纸币也会越来越不值钱了。

昨天

伦子

一个人买房除了首付还有月供，他是否愿意以现在的高价来买房并承担每个月一万多的月供，是在他对未来工资的预期，可现实是现在实业不赚钱，或者说赚得很少，工资不可能会飞涨，还有可能降低，甚至失业，没有实业就等于失业，还有多少人有钱买房，交月供呢？

昨天

就会穿衣吃饭

扁鹊见蔡桓公 非没有忠言良策 逆耳乎？！

昨天

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