[转载]北京房价已达日本崩溃前夜水平

2018-4-1 10:02| 发布者: 采编员| 查看: 565| 评论: 0|原作者: 风中散发的博客|来自: 新浪博客

摘要: 原文地址：北京房价已达日本崩溃前夜水平作者：杨宝忠北京房价目前处于什么状态呢？答案是已经达到日本30年前崩溃前夜的水平了，而且这是北京房价持续下跌了20%左右后，今天做的一个比较。比较的参数是什么呢？是 ...

原文地址：北京房价已达日本崩溃前夜水平作者：杨宝忠北京房价目前处于什么状态呢？答案是已经达到日本30年前崩溃前夜的水平了，而且这是北京房价持续下跌了20%左右后，今天做的一个比较。比较的参数是什么呢？是房产投资收益率，即：房租/房价%，目前北京住宅大致在1.5%的样子。也就是说在北京买房产用于出租，每花100万元每年大致可以得到1.5万元的租金。这正好是日本房地产泡沫破灭前的状态。一年前，即2017年3月北京房价达到近10年来最疯狂状态。在一年多的时间里疯狂上涨了大约60%，在政府的强烈干预下包括取消学区房的举措，才使得疯狂的房价慢慢冷却下来，并在过去的一年中平均出现了大约20%的跌幅。 2017年3月北京房价水平已经超越了日本房地产崩溃前的水平，至今大约也出现了20%的跌幅，那么北京房价会不会重蹈日本东京当年的房价继续大跌，最终演变成一场房价泡沫崩溃的悲剧呢？要回答这个问题，必须认清现在中国的大环境和当年日本所处的大环境有什么不同。【一】当时日本一年利率处在4.5%的样子，中国目前一年利率只有1.75%。【二】近20年中国印钞机的效率是世界最高的。货币存量M2从1998年底的10.45万亿，增长到2017年底的167.68万亿。整整增长了15倍。与近20年北京地区房价涨幅大体相当。从上图中我们发现日本1970年至1990年的20年中，M2大致只增长了9倍。显然同一时间段内与中国增长15倍不可同日而语。【三】中国与日本之间的人口差异、城市化水平、房地产税收政策等都存在着巨大的差异，缺乏简单的可比性。结论是：用当年日本的情况简单的套用中国的情况，得出的结论一定是错误的。下图展示了中美两国都以1995年年底为100基准点，从1996年到2016年2月底的M2的比较。。 2016年2月底中国的M2总量是1995年年底的23.5倍，年复合增长率为16.8%。 2016年2月底，美国的M2总量是1995年年底的3.4倍，复合增长率为6.35% 目前看北京房价最大的可能性会走出连绵不断的大涨小回行情，这一行情的两大推手是【一】低利率环境【二】中国特殊的货币制度。大部分发达国家货币的印刷权独立地掌握在央行的手中，总统无权干涉。总统无权解职任职期间的央行行长，这样的制度设置是为了防止总统为了自己的连任，大量印刷货币制造虚假繁荣。各国央行的称呼如上表所示。但是在中国目前没有这样的制度设置，中国的央行显然不能独立行使钞票的印刷权，掌握中国印钞机印钞速度的权利显然掌握在国家最高权利机构手中。这就决定了中国这台印钞机的印钞量绝对不会降下来。注意这里用的是印钞“量”而不是“速度”，尽管近年M2的增速有所下降。但是由于基数十分庞大，每增加一个百分点就意味着增加近两万亿元人民币的量。所以综合看尽管北京房价已达日本崩溃前夜水平，但是不会重蹈日本的覆辙，最大的可能性会走出连绵不断波动式上涨行情。注释：”取消学区房的举措”是指学区房的子女上学的政策不变，即孩子上学对应一所学校。但是房子经过一次交易后，新购房的子女上学时会对应两所或两所以上的学校，抽签决定。而且最大的可能性会被牌位到较差的那所学校。这个政策使得学区房热大大地降温了。链接：日本的房地产市场是如何崩盘的？

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