转载：房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

2019-2-12 22:05| 发布者: 采编员| 查看: 719| 评论: 0|原作者: 但斌|来自: 新浪博客

摘要: 房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近江平舟龙门今天广受推崇的微信公号，点击上面蓝字“龙门”一键关注龙门聚集了一批在事业、生活等方面取得了成功的精英人士。他们已经获得了财富自由、身心自由，或者正 ...

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近江平舟龙门今天广受推崇的微信公号，点击上面蓝字“龙门”一键关注龙门聚集了一批在事业、生活等方面取得了成功的精英人士。他们已经获得了财富自由、身心自由，或者正努力行走在追求自由生活的路上…… 关注龙门，就是关心您的生活品质！为防失联，请添加备用号"龙门谈财经（ID:Longmenfund）" Longmenfund 作者：江平舟来源：微观系列（weiguanx）每年都会听到大量的声音，房价要跌了，房价要跌了，这话听了十几年，然而房价还是一路凯歌十几年，渐渐地似乎成了一种太阳东边升起，西边落下的定律然而世界上哪有定律，房价会不会跌，从货币政策角度就能看的很清楚。其实在多年前，三四线城市房价就有了松动迹象，至少房价将会从三四线城市开始跌。但是我们现在看到的情况是，三四线城市房价暴涨，涨的比一二线城市还高。大家都在喊房价涨房价涨，可房价为什么涨，为什么涨不停又有多少人说得清呢？由于这个问题很庞大，需要进行不断的分割，分割，分割来分析，今天就为大家来说一说这两年我们都亲身经历的，又一波房价暴涨潮。为什么2015-2017年这三年，房价，尤其是二三四线城市暴涨呢？带大家来分析一下，先来看这几年房价走势上面是新房和二手房这几年的成交价格涨幅曲线我们可以看到在大部分时间里，一线城市的房价涨幅都高于二线和三线城市。这是符合规律和逻辑的，一线城市房子涨幅更高，更贵，这很正常。然而到了2016年下半的时候，我们可以看到，原本较为平静和稳定的二三线城市房价，突然来了个“鲤鱼翻身” 到了2017年，鲤鱼不光翻身了，还跃龙门了，大家可以看到下图的红圈位置。 2017年中旬的6、7月份，一线城市房价的涨幅和二三线城市，来了个死亡交叉。什么意思？就是从那一刻开始，二三线城市的房价涨幅，完全超过了一线城市的涨幅。并且在“死亡交叉”后，仍旧继续一路凯歌。那么，这正常吗？当然不正常。一般来说，这种情况只有一种可能，就是国家公布了重大利好。你比如说，突然宣布搞个“雄安新区”，那雄安这片的房价猛涨，这合情合理。再比如说，宣布要在海南建设自由港，那海南的大城市房价就会飙涨，这也很正常。但像图上所表现的，这样全国性的二三线城市房价涨幅全面赶超一线城市，这就完全不是正常的东西了。这里面必定存在大量的泡沫，而有泡沫，就必定有韭菜。那么我们先一样样来说，首先要说的，就是“为什么” 为什么近几年，二三线城市的房价涨幅这么凶猛呢？原因只有一个 PSL，也就是“棚改货币化” 相信有朋友对“棚改货币化”很了解，但我想还是用最简单的方式，来为大家介绍一下，什么是“棚改货币化”吧。因为只有解释清楚了这东西，才能说清楚为什么这几年二三线城市房价涨的那么凶。以时间线为顺序，帮大家简单梳理下PSL（棚改货币化）的来龙去脉。一切始于2005年 2005年，东北地区国有林区的基础建设十分落后，职工生活设施严重滞后，整个林区呈现“又小，又散，又破”的景象。为了提高国有林区的基础设施建设，优化生产和生活效率，国家出钱，对林区内的棚户区进行拆迁改造。 2009年，林区棚户区改造初见成效，开始向全国推广。当年，国务院召开十几次专题会议，重点讨论“推进保障性安居工程建设” 而所谓的“保障性安居工程”，讲白了，就是拆棚户区，这时候就不光是林区棚户区了。它已经被提升到一个“全国性任务”的高度了。包括城市、林区、垦区、煤矿，危房及其他所有国有工矿棚户区都适用于该“棚改计划”。以前是东北地区小试牛刀，现在要在全国进行“棚改计划”。当“棚改计划”从研究讨论到正式部署之后，全国各地政府都开始了相应的“棚改动作”。 “棚改计划”当然是一个利国利民的好东西，让住危房，住烂房的老百姓住上新房，同时也清空出了新的土地进行新的投资。然而，这样一个利国利民的东西，却在执行过程中遇到诸多困难，并且从2010年到2014年期间 “棚改计划”的速度不断不断不断放缓，而且每年计划都无法按预期达标。这是为什么？是老百姓不愿意住上新房，还是地方政府不愿意按照上面的指令做？其实原因很简单一句话，因为没钱你要棚改，要拆旧房盖新房，钱哪里来？这是一笔巨大的财政支出，少则几亿，多则十几亿，几十亿。而且大家也知道，不少人就是靠着拆迁来“翻身”的。你要拆我的家，不是拆一套房补一套房那么简单哦在很多地方，拆迁没有高昂的补偿款或者赔上几套房，想让住户搬走，简直难如登天。新闻里经常报道的“钉子户”相信大家都知道是为什么。所以一个政策下达下来，尤其是那么宏大的一个政策，它在真正的执行层面，一定会遇上各种各样的困难。而在这其中，“棚改”最大的困难，就是没钱。 2005-2014，这十年间，“棚改计划”的钱，主要是靠中央政府拨款，再依托中央、省、市（县）的“三级财政统筹”来解决。简单讲，就是上面每年按照计划拨预算给各地，进行棚改。但是光靠上面的奶水来哺育，下面那么多张嘴，你根本喂不过来。于是在2013年，就直接将原本计划的304万户棚改计划，降低到232万户，主要原因，就是没钱了，改不动了。对百姓来说，没有更大的经济利益，我不想搬走对地方政府来说，没有更多的财政预算，棚改改不下去。 2013年，全国的“棚改”前景，其实已经不太明朗了，很多人认为“棚改”搞不下去了，再过个一年就谁也不提了，当做没这回事。然而在2014年，一个崭新的“货币政策”横空出世，这个政策，在世界其他任何国家都没有，都没有。它叫“抵押补充贷款” 英文叫做Pledged Supplemental Lending 简称PSL，也就是我们后来说的“棚改货币化” 那这到底是个什么东西呢？太专业的东西看起来也看不懂，读起来也没意思，用最简单的方法给大家讲讲，PSL到底是什么意思吧。首先大家要有个概念，就是这PSL横空出世的目的啊，它就是为了解决我上面讲的“棚改没钱”的问题的。 PSL的诞生，是为了“无中生有”的把钱给弄出来，然后支持当时快搞不下去的“棚改计划”。然后再给大家举一个最直观的例子，方便大家了解PSL，究竟是个啥。比如，你的朋友A，要盖房，可他没钱，于是来找你借钱。你借了1000万给A，然后A给了你张1000万的借条。一个月后，你自己也要盖房，可你也没钱，你的钱借给A啦，于是你拿着A写的1000万借条，去问银行借钱。原本，银行说，你这1000万的借条，关我什么事，我不认。可现在，PSL横空出世，银行就认你这1000万的借条然后你用借条做抵押，借给你500万或者800万。这就是PSL，它直接打通了在棚改过程中的，各方的资金链。那他具体是怎么运作的呢？打个比方来更直观的理解吧。比如在A城市的幸福村小区，要棚改以前棚改的套路是，上面财政拨款，地方上建安置房，然后在补贴一点钱给居民，以此来完成棚改。可上面的财政拨款是死的，今年拨给你多少亿，他就是多少亿，可建房，买房以及补贴居民的钱，他是随着市场变化而不断变化的。这就造成很多时候，地方政府根本不够钱来完成“棚改计划” 中央拨款→地方建保障房→拆迁旧房子→居民获新房子大家可以看到，这个管道是单向的，中央的钱流向地方，进行棚户改造。这是老套路。而新套路呢？当PSL横空出世后，这个棚改的套路，就完全改变了。首先他从单向，变成了双向。现在，同样的A城的幸福村小区，要进行棚改，那他的钱哪里来呢？他的钱不再是被动的等中央拨款了。他变成了一个主动的“要钱过程” 这个要钱的过程称之为——棚改项目资产证券化 “棚改项目资产证券化”的具体流程，如下图复杂的流程，讲的人头晕，听的人也头晕。还是简化来让大家理解吧。现在我这个幸福村要棚改，我不等上面拨预算了，我就弄一个项目，我弄一个“项目”，这个项目叫“幸福村棚改项目”，这个项目所需要的资金，我可以用抵押贷款的方式获得，也就是上面所说的“写借条”，这个“借条”它不是真金白银，但却是个被政策性银行承认的“抵押凭证” 而我这个“幸福村项目”，包括三部分征地拆迁安置住房筹集基础设施建设这个项目的参与者地方政府，建设公司，房产公司，银行，证券公司，评级机构，律师事务所。这一帮子人和公司，全都参与到这个“项目”中来，然后，我用这个项目的“借条”，直接向…… 不是向下面哦，而是直接向“上面”要钱。也就是直接向“国家开发银行（国开行）”要钱。而国开行的钱，上头的央行早就已“抵押补充贷款（PSL）”的形式发给国开行了。就等地方政府将“项目”提交上来，审批通过后，国开行就将央妈给的钱，撒向地方政府。地方政府拿到钱，再和房产公司，和建设公司，和银行，和被棚改的居民一起完成这个“项目”。原本，地方政府没钱，开发商盖楼也资金紧张。那现在好了，地方政府和开发商以及一票服务提供商，统统打包成一个项目。这个项目由地方政府给开发商和服务商“写借条”，借条经过国开行的审批后，再问央行要钱，然后这钱以“PSL”的形式，发给该项目。大家注意，其实这里面形成了一个“三角债的关系” 就是地方政府欠开发商的钱，开发商欠国开行的钱地方政府为开发商写打引号的“借条”，凭借这“借条”，可以从国开行拿到贷款。他这有什么好处呢？他这最大的好处就是保证了资金的来源和资金链的稳定。你想开发商会资金链断裂，地方政府也会遇到财政困难，可国家开发银行会缺钱吗？当然不会为什么不会？因为国开行背后是中国人民银行，也就是咱们的央妈。那肯定有人会问，“央行”的钱，哪来的？当初“棚改计划”越来越难弄，不就是因为缺钱吗？现在“不缺了”？知道美国怎么解决问题的吗？搞QE，开启印刷机，印美元呗而央行也同样以PSL的形式撒钱给国开行，国开行再把钱撒给地方政府。当然撒出去的钱是要还的，是期限为3-5年的，低利息贷款。这个PSL最妙的地方就是，它用一种“无中生有”的方法，打通了整个“棚改计划”的资金链。地方政府用“项目”的方法，问上面要钱，而大家要重点知道的是，这个“项目”里面，不光有地方政府，还有建筑公司，还有房产企业，还有相关银行。等于说，一个“项目”将一大批“利益相关方”全都揽了进来。这样一来，“棚改计划”就不是地方政府一方的任务了，它成了房产企业，建筑公司，银行和一系列“利益相关方”的任务。当我们都坐上一条船的时候，那我们的利益就被捆绑在一起了。而且，更重要的是，这条船上，现在装满了人民币。棚改计划的资金链，被彻底打通了。这一打通后，不得了了，钱来了。钱来了房市大爆炸。之前，居民对棚改积极性不高，因为政府给不起钱，一套房换一套房，换的还是安置房，没什么人愿意换。现在，通过“棚改货币化”这招绝妙的办法，帮助地方政府弄到了钱，地方政府一有钱，补贴拆迁户的资金上涨，补偿的房子也不是一套了，可能是两套，是三套。到后来，在2015年后，各地都特别强调了，“提高货币化安置比例”。而所谓的“提高货币化安置比例”，直白讲，就是棚改户们，不给你们房了，直接给你们钱，有了钱你们自己去买商品房吧。这样一来，会出现什么现象？会出现一个现象叫做，人人都想被棚改每一次拆迁，都是一个一夜暴富的机会所有人，所有人，都期待我被棚改。另一方面，所有地方政府，它只要能搞个“棚改项目”出来，就可以用这“项目”向上面要钱。这个“项目”经过审批后，钱很快就下来了。而每一个“项目”里面，都无一例外的会出现房产商的身影，这些房产商直接是“项目”的参与者和获利者。棚改后居民拿着钱去买“房产商”的商品房，一套两套，一百套两百套，那由谁买单？ PSL的发行方，央行买单。央行怎么买单？印钱买单（M2）好了，现在问题都解决了。棚改计划一路高歌猛进，棚户区百姓拿到了钱，大量的钱，有的在当地买房，有的跑到其他城市买房。五线城市跑四线买，四线跑三线买那些原本无人问津的楼盘，那些原本愁眉苦脸的开发商，开始喜笑颜开。看着一批批拿着拆迁款来买房的人民，房产商的库存，就这么轻轻松松的，给去了。而这就直接推高了当地的房地产价格，因为以前大多是政府建保障房，现在政府不建房了，直接发钱让居民自己去买。居民拿了钱冲进楼市，这就让二三四线城市的，商品房价格不断升高。那对于“项目”的利益方，房地产商来说，卖了房，去了库存，房价又被炒热了，有百利而无一害，何乐而不为呢？那棚改货币化为市场注入了多少钱呢？ 30978亿这30978亿是从2014年年末开始一直到2018年5月在这三年间，逐渐累计累计的PSL，总额超过30000亿人民币。这三万亿朝房地产市场打进去，犹如一针强心剂，效果显著。甚至可以说，这三万亿，扎扎实实的救了中国房市。为什么这么说？来看兴业证券的最新统计当年，2014年房地产销售问题非常严重，尤其是，尤其是三四五线城市的房地产库存，非常的多。三四线城市的房子，根本卖不出去，大量的房子积压在那里。从上图可以看到 2014年的时候依靠各种方法拉抬房地产销售都没用，不管你怎么拉，房市销售依旧萎缩10% 简单讲，就是在2014年，买房的人足足少了十分之一，而各大房地产商的库存积压在那里，动弹不得。库存积压会造成什么严重的问题？最严重的问题就是资金无法回流，我买地，盖楼，这些投进去的钱，如果房子卖不掉，我的钱就无法拿回来。钱拿不回来我可能就没法付各种贷款和利息，我的资金链就可能断裂，资金链断裂这公司就无法运转，面临倒闭。所以当高库存的楼盘积压在那里卖不出去的时候，对房产商来说是一件有着巨大风险的事。然而仅仅过了一年，房产商们就看见了曙光。 2015年，天清气朗，当其他拉抬房产销售的手段依旧没用的时候。一个叫做PSL的东西，横空出世。靠着PSL，全国的房地产的总销售量，增加11% 2014年减少10%，2015年增加11% 这一来一回，PSL起到了“鲤鱼跃龙门”的效应。 2016年，房产销售又增加8.6% 2017年，再增加4.4% 也就是说，如果没有PSL，这个横空出世的东西，中国的房地产市场，不说崩溃吧，但绝对不会像今天一样再度陷入疯狂。 PSL直接改变了中国房地产的供需格局它从原先的高库存，供过于求变成了低库存，供不应求如果依照这条逻辑线想下去的话你甚至可以认为，这个PSL，并不是为了棚改居民准备的，也不是为了地方政府准备的它就是为了房地产企业准备的。通过PSL这套“漂亮”的操作，中国房地产再次起死回生，并且来了一段轰轰烈烈的“悬崖之舞”。为什么我说它是“悬崖之舞”呢？因为它是华丽而残酷的，是美艳与危险的，在绚烂的悬崖上舞蹈后，舞者可能掉下悬崖，生死未卜。轰轰烈烈的三万亿PSL朝房市打了进去，造成了后续一连串的严重问题。这一系列问题将直接导致中国房产市场的重新洗牌，甚至一两家房产龙头企业的危机首先，我们要明确目前中国房地产市场的一个基本情况，这一基本情况很好理解，用四个字来概括就是寅吃卯梁目前，中国房地产市场“寅吃卯梁”的情况，非常，非常，非常严重。造成这一情况的原因，和两方面有关一是房屋的商品属性二是房地产企业的“高周转”策略先说第一点谁都会说，房子是拿来住的，不是拿来炒的，而商品房的商品属性则和其他消费品不同。你比如买双鞋，买件衣服，或者买个汉堡，我消费了鞋、衣服和汉堡，一段时间后，鞋破了，我扔了，衣服旧了，我扔了，汉堡吃了，消化了。这是一般消费品的商品属性可你听过把房子扔了的吗？房子，要么卖给下家以旧换新，要么等拆迁。你买了一间房，它作为商品的使用属性非常长，不会出现什么，哦房子旧了，我就把它扔了的情况，顶多是旧房卖了换新房。房地产的消费，它是一种将商品从社会库存，转移到个人库存的过程。换句话说，它的库存永远在那，不会因为你消费了，它的“库存”就真的减少了，它只不过是从开发商的库存，转移到了你个人库存。那这就出现了一个问题，当全中国的房地产库存只会增加不会减少，但真正要买房的人却买一个少一个的情况下，它这个房地产的供求关系，就会越来越不平衡。因为，如果不考虑“炒房团”的话，全中国的买房者，其实是买一个，少一个的。如果不炒房，没人会心血来潮去买多于自己需要的房子的。这是房子，这一商品的特殊属性。而建立在这一“特殊属性”之上的，就引出了房企“寅吃卯梁”问题的第二点全国各大房企的“高周转”策略大家可以想象一下这么一个场景当央行撒钱三万亿推动棚改计划，使得市场上资金非常宽裕和宽松当全国人民的情绪都被蔓延全国的“棚改”带动起来后，会出现什么现象？想象一下，你是房企老板现在你一不缺钱二不缺客人那么你这个老板最应该做什么？当然是抢市场你又不缺钱，又不缺客人，加上房子这一特殊的商品属性，你不把握这个“历史机遇”抢市场的话，还等什么呢？于是顷刻间，全中国的所有房地产企业，都不约而同的上演了一场轰轰烈烈的“抢市场”恐怖戏码。于是应运而生了房企“抢市场”的九字方针，多拿地，快建房，速卖房这九字方针，也被各大房企和业内人士称之为“高周转”。有钱就去拿地，拿了地马上盖房，盖了房快速卖房卖了房资金回来了，再次拿地

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