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四问扬州新政何为

2012-5-10 20:44| 发布者: 采编员| 查看: 434| 评论: 0|原作者: 羊城|来自: 羊城晚报

摘要:   据新华社电 扬州楼市新政一出,立即引起各方热议和猜测:有人认为,当前正处于房地产调控关键期,扬州新政很可能起到间接托市的作用,这与国家调控精神相悖;还有人猜测,扬州新政也会像佛山、芜湖新政一样,很 ...

  据新华社电 扬州楼市新政一出,立即引起各方热议和猜测:有人认为,当前正处于房地产调控关键期,扬州新政很可能起到间接托市的作用,这与国家调控精神相悖;还有人猜测,扬州新政也会像佛山、芜湖新政一样,很快被撤销……

  一问 扬州出台新政出于何种考量

  扬州房管部门称,新政策是为落实推广成品住宅的要求。扬州市房产局副局长孙蔚告诉记者,该政策所说的“成品住宅”,也就是老百姓一般所说的“拎包入住”的“精装修房”。之所以会出台这个政策,原因在于去年江苏省政府曾发文,明确要推进成品住宅建设,要求到2015年,苏南地区成品住宅新建率达到60%,苏北地区达到40%,其目的在于通过成品住宅的开发减少二次装潢垃圾量。

  记者查阅《省住房城乡建设厅等部门关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知》发现,该文件中明确提出“总体目标为到2015年,苏南城市中心城区新建住房中成品住房的比例达60%以上,其他地区达40%以上”。

  另外,该文件还就此提出要“强化政策扶持”,明确“对购买新建成品住房且属于第一套住房的家庭,由当地政府根据本地实际情况,给予相应的优惠政策支持”。

  孙蔚表示,在这一政策基础上,扬州市房管局联合扬州市财政局共同研究出台了扬州的优惠政策。她向记者解释:“为了贯彻上级要求,我们针对开发商出台了一系列强制建设成品住宅的要求,但在具体销售过程中却发现,老百姓并不愿意购买成品住宅。原因在于成品住宅相较于毛坯房,价格更高,因此老百姓在支付相关契税方面负担更重。在了解到百姓的这种诉求之后,我们才制定出台了相应的优惠鼓励政策。”

  “网上的观点大多是误读,我们的新政绝非什么救市。” 孙蔚表示,目前成品住房在市场上的比例很低,如果不引导,很难完成推广的任务。

  二问 扬州为何选择此时出台新政

  一些了解情况的业内人士则表示,这与当地楼市的现状关系紧密。

  据扬州市房管部门统计数据,从刚刚过去的“五一”成交来看,扬州市区住宅三天共成交45套,远低于去年“五一”三天297套的成交量。今年3月份,受首套房房贷政策松动、季节性因素等影响,刚性需求有所释放,扬州楼市销售呈现阶段性回暖。然而进入4月份以来,扬州楼市再度步入慢销状态,新开盘的项目中,不论是高端产品还是普通项目日均销售仅1至2套。

  截至2012年4月底,扬州商品住宅库存量为160.05万平方米。而在今年1月至4月,月均消化商品住宅库存不到8万平方米。以此速度计算,目前160万平方米的库存需将近两年才能消化。

  《江苏房地产市场发展报告》显示,与2010年相比,2011年扬州的新房成交量出现大幅度萎缩,但2011年扬州房价涨幅却在全省排名第二。另外据市场研究报告得知,扬州平均房价雄踞全省第四,仅次于南京、苏州、无锡,大大超过其在全省所处的经济地位。

  房地产专家、南京大学不动产研究中心主任高波表示,“通过数据对比可以看出,扬州的房地产市场存在一定程度的泡沫,这种泡沫是长期积累形成的。”

  三问 政府对成品住房的补贴从何而来

  根据扬州出台的奖励措施,扬州对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励;对90平方米以上120平方米以下的,给予所购房屋合同价款千分之五的奖励;对120平方米及以上144平方米以下的,给予所购房屋合同价款千分之四的奖励。

  如此大范围的奖励,资金从哪来?

  “这是个显而易见的问题。”北京中原市场研究部研究总监张大伟告诉记者,根据现行的房地产交易税费政策,每卖出一套房子,地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲,地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税,是拿少量财政支出撬动大量财政收入的做法。

  “平均千分之五的奖励资金,撬动的是百分之十的财政收入。这意味着花1亿元就能换回20亿元。”张大伟说。

  根据扬州2010年公布的数据,2010年扬州市房地产业税收占地方税收收入的比重为32.48%,达到历史最高值。房地产业税收增量占地方税收增量的43.54%,如加上与房地产业关联度较大的建筑业,税收占比高达50.29%。房地产和建筑业税收已占地方税收的“半壁江山”。

  “扬州本身并不是限购城市。在没有严格限购政策约束的情况下依旧急于刺激房地产市场,可见其对房地产的依赖程度有多大。”张大伟说。

  四问 扬州新政是否触及国家宏观调控政策底线

  “365网”宏观研究院院长李智表示,从推动节能环保的这个角度来说,扬州新政本无可厚非。但另一方面,国家针对投资投机的从“紧”调控仍未动摇。去年底以来,相继有佛山、成都、芜湖的房产新政被叫停,主因是这几个城市新政放宽了优惠范围,除了刚需外,也覆盖投资和改善人群。假如政策对一地开口,那么其他城市有可能会很快跟进,将逐步瓦解调控政策的效力。

  南京东凯置业总经理包天雷表示,扬州新政出台的背景让它具有特殊敏感性,当前楼市正处于调控的关键期,中央近期多次强调楼市调控不动摇,主要是通过抑制投资投机性需求,让房价回归合理价位。扬州新政并不是只针对首套房的“刚需”,而是不论大小,只要是成品房都有优惠,这实际对改善性、投资性购房者都是利好。因此,又与国家的调控政策相悖。

  包天雷认为,从奖励金额来说,扬州新政象征意义大于实际意义,对市场的作用微乎其微:以一套100平方米、总价为80万元的成品住房为例,购房者仅能拿到4000元的奖励。但是不排除会对购房者心理产生影响———调控政策将放松,心理预期的改变将逐渐改变市场行为。

  中指院(华东)总监曹旭东表示,从三四月份的楼市表现来看,二、三线城市基本还是处于以价换量阶段,当前的刚需能否支撑楼市成交量持续回暖,其实还是一个未知数。而不断增加的库存和下滑的土地成交量,也使一些地方担忧房地产行业会持续下行,并不断试探调控政策底线。


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