万科斥逾10亿港元收购港上市地产企业 尝试国际化

　　5月4日晚，万科宣布将以10.79亿港元收购香港上市地产企业南联地产控股73.91%股份。周二，停牌一个月的南联地产控股（HK1036）在香港股市复牌后股价暴涨27%，相关上市公司永泰地产亦涨6.44%。据业内人士分析，万科这个收购非常划算，是以超低价获得了一家优质公司的控股权。

　　资料显示，南联地产1996年7月在开曼群岛注册成立，是香港联合交易所主板上市公司，主营业务包括在中国内地、新加坡及美国的地产投资及物业管理，仓库业务及投资控股等。公司2011年年报显示，其2011年实现归属母公司利润24.65亿港元，每股收益9.49港元/股。其租务及物业管理业务占公司营业收入的96.70%。目前永泰地产占南联地产已发行股份总数的约73.91%，为南联地产控股股东。

　　对于这次收购的目的，万科董秘谭华杰表示，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一。此次收购的主要目的是进行国际化尝试，属于铺垫工作的一部分。

　　万科为什么要收购这么一家房地产公司呢？

　　从有关资料可以看出，南联地产总股本为25968.53万股，按昨日收盘价，总市值只有85.47亿港元或70亿元，放在A股中也是个中小盘股。与A股的房地产股比较，它与中华企业、北辰实业等公司市值相当。但这样一家公司，这几年借香港房地产景气的大势，财务状况良好。自2008年后，南联地产年年赢利。其中2010年净利润2460万港元，较2009年增长407%。2011年增速放缓，但每股赢利仍达到9.49港元，收益高于任何一家A股房地产公司。

　　5月13日，万科A之全资子公司万科置业(香港)有限公司与永泰地产(0369.HK)达成协议，在南联地产(1036.HK)进行重组后，万科置业将通过其全资子公司以约港币10.79亿元向永泰地产收购重组后的南联地产1.92亿股股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%。

　　资深投资人丁元恒表示，“万科以10.79亿港元收购到南联73.91%的股份，从公开数据看，显然享受了较大的折扣，对万科来说，这是一桩非常合算的买卖，以超低价获得了一家优质公司的控股权。”丁元恒说，截至2012年3月31日，万科的货币资金为391亿元。此次收购南联地产的价格相当于港币5.6197元/股，仅为当前市场价的17%，不仅交易很划算，而且收购对公司的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会产生重大影响。

　　丁元恒根据并购折让比例推测，双方关于收购价格的谈判应该在2009年7月或者更早，那时的股价大约为7港元。

　　万科此次选择香港物业及上市公司作为投资标的，或许与香港楼市火爆不无关联。今年以来，香港楼市持续回暖，自2月份起，不少楼盘的价格都已回升至1997年时的水平，甚至创出新高。

　　南京证券分析师季永峰认为，万科这次并购非常合算。他说，收购的PB值（市净率）仅为1.3倍，而4年前招商银行收购永隆银行的市净率是3倍。因此相对而言，万科这次收购更合算。其次，万科收购目的明确，一是为国际化做铺垫，万科可以从中学到先进的管理经验；二是万科很可能借助南联地产这个平台，拓宽融资渠道、降低融资成本，避开内地市场房地产调控政策的压力。如果以上目的能够实现，万科的估值将会提高。

　　据了解，不久前，招商地产也突然收购一家香港上市公司。有业内人士认为，万科和招商地产收购香港上市公司，主要是希望能在内地房地产企业面临多种融资渠道受阻背景下，建立境外融资平台。(记者 傅盛宁)