“房抵贷”加杠杆火热 最高额度无上限

［注：房抵贷，就是残值抵押，房价大跌，按揭和房抵贷都有保护折价，理论上讲问题不大。关键在于购房者，用一套房压出来钱，玩命贷款弄二套，这种行为是不可持续的。本轮一二线房地产市场大涨，基本上属于让有房一族和没房一族全军覆没的节奏，各种贷款都进去了，付息压力很大。这肯定是个雷，但是，还不至于酿成无法挽回的灾难。国家也在适可而止的暂停疯狂，都是可控的。三四线城市没事，还在慢慢消化房产库存中。在我们那里没人研究房子了，人人都有好几套。］

来源：财新网

　　持续放量的按揭贷，是本轮一二线楼市上涨的主要驱动因素。除此，消费贷、房抵贷、首付贷、个人经营性贷款等产品，也是楼市杠杆资金的出处。

　　2014年下半年以来，消费贷、信用贷等银行贷款疯狂涌入股市；2015年下半年，这类资金开始转向楼市。同时，银行纷纷重启房抵贷，其规模爆发式增长。

　　所谓房抵贷，是指借款人以房产抵押作为担保，向银行申请的流动资金贷款，各家行的产品名称不同。由于按揭贷款额度须在“房抵贷”中扣除，也被称作二次抵押贷款。

　　据财新记者了解，目前房抵贷普遍的质押率是70%，利率各有偏差，至少较基准利率上浮30%；期限一般在3-5年，甚至10年。本质上，房抵贷就是更高额度的消费贷款，而一般个人消费贷款最高上限在100万左右。

　　值得注意的是，虽然“房抵贷”的贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。但是，由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管。多位不同银行人士对财新记者表示，房抵贷的真实资金用途，也包括去买房。

　　据财新记者不完全统计，农行、建行、民生、中信、平安、华夏、招行均推出了“房抵贷”产品。宁波银行在按揭贷上规模较小，但其实该行在消费贷和房抵贷上投放力度很大。

　　中信银行2016半年报披露，该行重点发展以核心房产为抵押的“房产抵押综合授信贷款”产品，这已占到全部个人贷款新增规模的66.7%，不良率0.47%。截至6月末，房抵贷余额2283.99亿元，比上年末增长48.7%。这意味着，该行新增“房抵贷”规模近1000亿元。

　　据财新记者了解，部分大行把房抵贷额度控制在300万元以内，农行的上限是1000万元。中小银行更为激进，比如华夏银行官网显示，房抵贷最高可贷2000万元；而一位城商行人士告诉财新记者，他们的房抵贷业务没有上限。

　　银行认为，房抵贷比按揭贷利率更高，收益更好，规模也上得快。按揭贷市场竞争激烈，多家银行的按揭贷利率已连续多月下降，较基准利率下浮。

　　值得注意的是，部分金融机构开始跟P2P平台合作，将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。财新记者查询发现，“房金所”这一P2P平台推介“房抵贷”的产品，称预期收益率达8%-9.5%。

　　具体操作为，借款人将其名下房产抵押至房金所的合作金融机构。借款人通过房金所提出借款申请，从而获得投资人的出借款。投资人将获得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期还款，房金所合作金融机构为借款人代偿本息。目前房金所官网显示，其合作机构为中保国信。

　　“房抵贷是个雷。”一位大行风控人士对财新记者指出，房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。“抵押了房子再去买，一套房涨到1000万元，就能给出700万元的贷款。楼市这样不断加杠杆，很恐怖。”

　　“房抵贷的房，实行名单制，看起来风险可控。但事实上，好楼盘都是涨得猛的楼盘，这就演变成，越涨的楼盘越好贷款，形成危险的循环。”前述大行人士说。

　　不过，按质押率看，目前银行普遍认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。据财新记者了解，银行的压力测试结果是，房价下跌30%-40%，银行不会有损失。

　　“按揭贷款是中国最安全的贷款，如果它大面积出风险，意味着中国经济出了大问题，属于系统性风险。” 招商银行高管在近期召开的2016年中期业绩会上如此明确表态。