本次预案包括购买资产和募集配套资金两个部分：1）拟以13.68元/股的价格向海淀国资中心发行股票约1.53亿股，并同时支付现金对价3.65亿（标的资产预估值24.58亿元），以购买其持有的当代商城100%股权及甘家口大厦100%股权；2）拟以不低于6.97元/股的价格，向不超过10名投资者非公开发行股份募集配套资金，募集资金总额不超过5.2亿元。 标的资产当代商城中关村店（建筑面积6.2万平米）和甘家口大厦（建筑面积3.7万平米）均为九十年代开设且位于核心商圈，其中自有物业建筑面积约8.27万平米，经营较为稳定但成长性一般；当代鼎城店（建筑面积4.3万平米）物业为租赁所得，于2009年开业目前已经进入业绩释放期。资产注入后公司规模将得到有效扩大，根据北京商业信息咨询中心数据，重组完成后翠微在北京市占率将从10%上升至15%左右。 资产注入提升规模，13 年EPS 最大摊薄幅度约11.6% 假设收购资产并配套募集资金均能实施，则按照发行价格6.97 元/股及标的资产13 年实现净利润7000 万元，测算摊薄13 年EPS 幅度为11.6%（不考虑配套募集资金盈利预测），对应13 年估值为21.1X。 若不考虑配套资金募集，按现行股票+现金购买资产方案（标的资产13 年盈利预测为7000 万元）测算，公司13 年EPS=0.44 元、较重组前增厚2.7%，上市公司以自有资金参与收购部分资产对方案最终增厚起了一定帮助。 高定价反映物业价值，但可能影响投资者参与热情 本次资产重组涉及资产包括三间百货门店及两处商业物业，按照成本法预估值24.58 亿元，根据测算对应13 年PE=35.1X、PS=0.97X。较高的定价反映了核心地段商业物业的资产价值，但超过35X 的注入PE 能否为市场认可仍存一定疑问。另外，募集配套资金发行底价6.97 元/股对应13 年PE 约15.2X，虽然略低于公司动态PE 但仍高于14X 的行业平均水平。总的来看，资产定价过高可能影响投资者参与热情。 维持 13-15 年EPS 预测0.43/0.46/0.50 元不变，“中性”评级 公司门店店龄结构较为合理，内生增长有一定保证，但对主力翠微大厦店依赖度仍较高。由于大多为租赁门店，加上近年来消费普遍低迷、反腐力度加强对公司高端消费持续压制，公司成长性面临较大压力。资产重组后将解决同业竞争问题，并增加自有物业面积、提升销售规模。考虑到重组预案尚需提交董事会&股东会以及相关部门审议核准，暂维持13-15 年EPS 预测0.43/0.46/0.50 元不变，现价对应13/14 年PE估值为18.5/17.4X，维持“中性”评级！ 风险提示：方案须经董事会、股东大会审议；租金上涨压力；反腐政策力度进一步加强 |
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