万科Ａ(000002) 业绩稳步提升，探索多元化发展道路

2014-3-10 00:01| 发布者: 采编员| 查看: 546| 评论: 0|原作者: 崔娟|来自: 东方财富网

摘要: 　　销售再创佳绩，加快拿地步伐。2013 年，公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4 亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看，公司在长三角和环渤海销售金额增长较快。公 ...

　　销售再创佳绩，加快拿地步伐。2013 年，公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4 亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看，公司在长三角和环渤海销售金额增长较快。公司在长三角实现销售金额461亿元，同比增长40%；环渤海区域实现销售金额454亿元，同比增长23%。2013 年公司新增加项目104 个，对应权益规划建筑面积约2148 万平方米，同比增长35%。其中约66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为3516 元/平方米，同比增长26%。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4495 万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。
　　毛利率小幅下降，ROE保持高位。房地产业务结算毛利率为22.31%，较12年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。
　　财务状况进一步优化。报告期末，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为45.54%，公司净负债率为30.7%，较2013 年中期时的41.5%下降约10.8 个百分点，继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1437.4 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元，较2013年初分别增长6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。
　　公司积极进军海外。通过和当地知名开发商合作的方式，公司先后进入香港、美国、新加坡市场。地产企业进军海外有利于规避国内房地产市场调控风险，增进对海外市场和商业模式的理解，同时有利于提升自身经营管理水平，
　　逐步探索商业地产。公司以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，结合市场需求，不断丰富和完善商业产品线和形态。2013 年底，北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响，公司在非住宅物业上的探索初见成效。
　　盈利预测和投资评级：我们预计公司2014~2016年每股收益分别为1.66元（下调1.2%）、2.11元（上调1.4%）、2.66元，对应2014年3月7日收盘价（7.27元）的市盈率分别为4.4倍、3.4倍、2.7倍，维持“买入”评级。
　　风险因素：宏观经济增速低于预期；信贷持续收紧；销售下滑。