公司上周发布公告，公布《重大资产臵换及发行股份购买资产并募集配套资金预案》，资产重组方案基本符合预期，但我们认为资产臵换后公司估值较高，股价下行压力较大，下调至减持，并下调目标价至6.90 元。目前股价接近我们的目标价，且公司基本面没有变化，我们将评级上调至中性，维持目标价6.90 不变。 理由 股价基本反映负面预期。虽然资产臵换后，公司EPS 有增厚（不考虑募集配套资金增发股本）；但主营业务转型成物流与房地产，且臵出了光明海博投资（持有极限天资70%股份），导致承接母公司冷链业务赋予的估值溢价消失，也因房地产行业估值较低，拉低了公司估值。采用分部估值法，公司合理股价在6.90 元，目前股价与此接近，我们认为目前股价基本反映了以上的负面预期。 关注房地产和冷链业务的发展。农工商地产扎根上海，辐射长三角。在手项目（包括在销、将售和开发）共计33 个，其中30%在上海，大部分为住宅地产，考虑上海独特的资源禀赋，我们认为这些项目的风险相对较小。但剩余70%项目几乎都在三线及以下城市，且大部分为中高端住宅，考虑三线城市户均一套的保有量，高于县城的生活成本和弱于一、二线城市的学校、医疗等配资源套，及刚性的户籍制度，需求偏弱；叠加供给偏大、开发商回笼资金，目前在销的19 个项目存在售价下跌的风险，可能拉低公司利润率。虽然臵出光明海博投资，但公司仍有冷库、货车等固定资产和菜管家这个平台，我们期待股份和集团在未来有较多的合作，相对看好这个业务的未来发展。 盈利预测与估值 由于没有进一步信息，我们暂时不调整公司的盈利预测。维持2014/15 年EPS 0.35/0.40 元的预测不变，对应2014 年20.5 倍市盈率。 风险 房地产政策风险。 |
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