深高速发布公告称将与母公司深圳国际的全资子公司新通产共同出资成立项目公司实施梅林关城市更新项目，深高速将持有项目公司 49%的股权。梅林关城市更新项目是根据政府城市规划对梅林收费站西侧地块和华通源物流中心地块共计约 13.1 万平米用地调整用途，并将其中约 9.6 万平米的开发建设用地按城市更新政策进行综合开发，该项目的规划综合容积率 5.06，总建筑面积 48.6万平米，初步合计成本约 50 亿元。 评论 框架协议条款宽松， 经营方式多样化。 项目公司在未来可能有三种运营方式：1）在项目公司完成项目用地手续及签订土地出让合同后，深国际和深高速优先将各自持有 25%以上的项目股权转给房地产品牌企业；2）双方各自持有项目公司股权比例保持不变，由项目公司自行开发； 3）双方将持有部分或全部股权转让给对方。和母公司签订的框架协议留有足够的经营空间，公司可以针对未来出现的各种情况做出经营方式的相应调整。 公司最有可能后续转让项目股权，最大可能降低房地产开发风险。公司业务重点还是收费公路或与收费公路相关业务，我们认为公司在后续手续办理完成后最有可能转让部分或全部股权以最大可能降低自身不熟悉的房地产市场风险。若是转让项目股权，我们预计公司在 2015 年下半年或 2016 年获得一次性股权转让收益。 若公司实际参与项目开发，该地块未来的开发价值和增值空间依然可观，16 年开始逐步贡献盈利。该地块政府规划建设成为一个综合体，而该地块毗邻深圳北站，东面紧接梅观高速，交通便捷。我们测算项目拿地成本不到 11000 元/平米，相对目前该地块附近的楼面地价折价约为 30%，而该地块附近住宅出售均价超过 20000元/平米，可见开发价值相对可观。由于项目仍还需要进一步评估和办理相关手续，我们预计在 16 年才会逐步贡献盈利。 估值建议 由于此方案还未过股东大会且项目进展尚待考察，我们暂时不调整盈利预测，目前公司 A 股 2014 经常性市盈率为 10.1 倍，考虑到公司业绩向好，回款风险释放，我们上调 A 股目标价 6.9%至4.18 元，上调 H 股目标价 10%至 4.49 港币。维持中性评级不变。 风险 拆迁慢于预期，房地产市场风险。 |
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