中华企业2014 年上半年实现营业收入11.1 亿元，同比下降55.1%；净利润同比持平，为3.0 亿元，合每股收益0.16 元，但如果扣除转让古北9-4 商业项目录得的投资收益，扣非后经营净利润为亏损2.8 亿元，合每股-0.148 元。 毛利率同比下降12 个百分点至28.8%：上半年公司房地产业结算收入10.0 亿元，同比下降58.1%，其中印象春城二期上半年大量结算4.1 亿元，安亭汽车城结算1.6 亿元，两者合计占结算收入约57%。由于印象春城二期和安亭汽车城结算毛利率仅为20.1%和22%，拖累2014 年上半年毛利率仅为28.8%。 上半年表观销售额约20 亿元：公司同期销售商品、提供劳务收到现金23.4 亿元，预收账款较期初上升51%达34.5 亿元，结合结算情况看，表观销售额在20 亿元左右（不含古北9-4 项目出售收入），主要销售项目是誉品谷水湾，古北香缇艺墅和印象春城。 净负债率历史高位。2014 上半年财务费用4.5 亿元，净负债率较年初提升4.6 个百分点至234.2%，仍处于行业高端。 发展趋势 业绩短期还将低位徘徊。公司在2009 年后获取的杭州等异地项目土地成本偏高，且杭州市场去化速度慢，预期年销售额近两年均难有快速增长；而公司信托及银行借款融资超过200 亿元，融资成本每年约17 亿，依然将拖累公司未来两到三年业绩。 盈利预测调整 我们根据最新项目信息将公司2014 年盈利预测小幅上调1.2%至每股0.22 元，2015 年盈利预测下调19.9%至每股0.23 元。我们更新公司最新净资产值至每股5.4 元。 估值与建议 公司股价对应2014/15 年市盈率分别为23.0 倍和22.0 倍，维持“中性”评级。目标价下调16.5%至4.86 元，较NAV 折让10%。 风险提示 宏观经济下行风险。 |
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