毛利率下降 4 个百分点，预计14 年有所回升。房地产业务结算均价10,254 元/平米，结算毛利率为31.25%，同比下降3.99 个百分点，较预期偏低，主要原因是土地成本上升较快，且结算了前期降价部分项目。2014 年由于结算房价回升，预计毛利率有所恢复回升， 普宅高周转策略不变，一二线城市为主战场。公司坚持普通住宅为主的产品定位， 2013 年，公司累计实现销售面积1,064.37 万平米，同比增长18.1%，累计销售金额1,252.89 亿元，同比增长23.15%，累计销售均价11,771 元/平米，同比增长4.26%。2 月末预收帐款约1,250亿元，锁定我们14 年预期收入的100%和15 年的7%。 13 年土地投资态度略谨慎，城市群深耕取得进展。公司13 年拿地策略为“等量拓展，调整结构，优化布局”，态度相对谨慎。拿地总建面1,827 万平米，总地价568 亿元，占销售比为45%，属于平衡偏积极的投资策略。公司年末资产负债率78.2%，净资产负债率94.5%，高于行业平均水平，上半年成功发行5 亿美元公司债，拓展多种融资方式降低财务成本。 新业务顺利进行，未来继续推进创新发展。保利地产在商业地产、房地产基金和养老地产等业务方面也获得了发展。未来除上述业务之外，还将推进精装修、概念地产（旅游、文化、电商等）等各项业务的创新发展，同时稳步推进海外拓展战略。继续贯彻快周转战略。评级面临的主要风险 流动性收缩带来的系统性风险。 估值 我们维持公司2014 和15 年业绩预期1.91 元和2.38 元不变。公司目前仅有5 倍2013 年市盈率及4 倍2014 年市盈率，股价不仅处于历史低谷，在地产板块中也属于偏低水平。作为经营稳健、资金充裕、业绩锁定性强的行业龙头公司，公司估值偏低，我们重申买入评级，但由于板块估值重心下移，我们将目标价格从11.17 元下调至10.33元，相当于35%的净资产值折价。 |
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