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2015-12-26 09:02| 发布者: 采编员| 查看: 534| 评论: 0|原作者: 风中散发的博客|来自: 新浪博客

摘要: 房地产市场，要想看明白，难度要超过股市。绝大多数投资者，都不具备地产开发经验，不能从开发商角度看房地产市场，就缺乏专业眼光看地产市场。丰胸家里有亲属搞房地产开发，从高中时期就接受过房地产市场科普教育， ...

房地产市场，要想看明白，难度要超过股市。绝大多数投资者，都不具备地产开发经验，不能从开发商角度看房地产市场，就缺乏专业眼光看地产市场。丰胸家里有亲属搞房地产开发，从高中时期就接受过房地产市场科普教育，因此，对这个市场的游戏规则和投资逻辑有很多年理解。恰巧，丰胸还懂股票投资，对未来现金流贴现门清，因此，看房地产市场就变得很容易。除非，这两套市场投资、投机体系都很清晰，一般情况下，不大可能清楚看懂中国房地产市场。大多数人的成功，仅仅是建立在跟随市场爆发而已，这跟上半年融资炒股中小创一个道理。一旦遭遇股灾，除了极少数跑路滴，剩下全是鸡毛。中国房地产市场的造型，跟A股是一个德行，存在巨大的结构性问题。三四线城市，就是价值股，是上证。一二线城市是成长股，是中小创。只不过，双方的估值水平不一样。房价收入比，三四线城市早就龟缩到合理区域了。一二线城市还处于高位。租售比、房价收入比，这两个数据还不能收敛，主要是成长预期导致大量人口涌入核心城市带来增长预期。
三四线城市的房价支持，只能靠农村人口转移，要看政府强行拆迁的能力。农业改革，是中国下一步腾飞的关键，背后的逻辑丰胸之前说过N多，但现在看，中央的出手速度太慢，有点儿顾头不顾腚。不加快速度深刻解决农村问题，三四线城市就要集体宰羊了，实在是熬不住了。房产税和农村人口大量进城，必须要出来一个，否则，最多两年就要嗝屁。价值股，快顶不住了。价值股要是真顶不住了，成长股也会跌的细碎。
一二线城市房价收入比处于高位，绝对是高估值泡沫。今年到南京跟我大学下铺喝酒，他认为租售比不能说明房价高低，中国的房地产市场不能用租售比看问题，我没反驳。道理很简单，他不懂投资，没玩过股票，压根不知道未来现金流贴现，因此，对于房子这个东西投资赚钱了和真懂完全两码事，我不能装逼教育他背后复杂逻辑。这个破事，想讲明白，相当复杂。
三四线城市的房地产现状，让很多房产投资的老手都不寒而栗。折在房地产市场的资金相当多，没能力退缩到一二线市场的资金，心里都很清楚，命已经握在银行和政府手里。政府说，要解决房地产库存问题，背后的意思，就是到了让尔等净身出户收拾残局让农民兄弟进场抄底的最后时刻了。没从三四线城市脱身的地产商，九死一生了。这一点儿都不夸张。
我估计，政府还是有能力拖住三四线城市地产市场，能够让最后一群羊进场收拾残局。一二线城市，是不用担心的，还存在几万亿资金爆炒估值，帮着政府解决问题。但是，一二线市场迟早会经历三四线市场房价大幅萎缩后去杠杆的重压的，那时就进入比惨时刻。再过十年吧，进入青铜时代，就可以抱头痛哭了。

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