1、短期内北上深房价的暴涨是有很强的内在逻辑的，是不可避免的。在央行大放水的前提下，市场逻辑是不会被政府调控随意改变的。 2、市场的逻辑很简单，一线城市核心区域无可比拟的区位优势，这个区位优势更多是指经济社会要素在城市布局中的空间叠加效应，其中优质核心资源是关键因素。 3、政府希望三、四线房市出库存，结果市场爆炒一线城市房产，使得房市成为影响中国经济转型和持续发展的障碍，成为当前中国最为严重的政治、社会和经济问题。 4、问题的直接原因：偏执的城市规划理念。有效指导解放后中国城市规划的核心理念是最近三十年大行其道的集中、集约城市布局理论。这个理念过去对于改开之后经济水平很低、资源短缺的中国是正确的，可以通过空间的集约解决大量的外部成本问题，但是这套理论对与超级大国高度发达的城市而言绝对是会带来灾难的，特别是与本身就有集中传统的中国社会文化相结合，更加早就了极大的不平衡。当然这套集约理论本来就是后工业社会之前发展出来，给小国寡民的中等以下发达国家城市准备的。这也不能怪那些规划大师和建筑大师，本来嘛，真正的世界级超级大国原来只有一个，现在才差不多2个。 5、中国城市规划的错上加错：所以说这套理论本身没错，但过于偏执未能及时的与时俱进是最大问题，这套理论在大力推行时，大肆批判仅仅发生在美国的郊区化运动，仅仅看到了问题，而没有看到其中的合理之处。简单设想一下，如果美国不是通过低油价和机动化采用分散布局，而是在政府强制力下采用集约集中布局理论指导使自己前十大城市都达到纽约那种开发强度，你能相像美国的前十大城市的房价会涨到多少吗？至少纽约的房价肯定会比现在还要贵。这种状况下，美国企业还有多大的竞争力？ 6、问题的根本原因：通过上面分析，问题的症结在城市规划和布局，但是根本原因不在规划，而在决定城市发展核心资源的分配。哪些是决定城市发展核心资源，包括两类，一类是科教文卫这种直接影响城市基本服务的核心资源，另一类是在中国可以决定其他核心资源布局的绝对核心资源——高级别行政机构。对于现代高科技企业最重要的是高端人才，而决定高端人才在何处工作最重要的因素就是科教文卫，这将极大影响有竞争力的企业在各个城市的布局。所以相比其他二线城市，北上广深在科教文卫等各个方面都具有绝对优势，其高房价具有坚实的逻辑基础。 7、未来的破局：有人说，这样的话北上广深的房价永远也不会跌，但是我认为也很难涨上天了，世界上没有只涨补跌的东西，没有，从来没有。破局总会发生，常常以你意想不到的方式。所以我认为未来一线城市房价的相对下跌有可能发生在政策指导下的核心资源外迁其他二线城市，出现一二线城市房价比价效应下的一线城市房价回归。不要说这种事情绝对不可能发生，北京已经在习总的要求下，疏散非首都功能，主要包括：1）区域性批发市场，2）一般性制造业，3）教育医疗等服务设施，4）机关事业单位。看好了有教育医疗这种核心资源哦！这种核心资源有时只要2、3家，就可以轻松的让一个二线城市房价上涨50%。北京都可以外迁核心资源，未来其他一线城市当然也可以。当然网传的北京6所高校50家医院外迁北戴河，那是目光短浅的盯着河北平原在瞎搞，一窝蜂的去北戴河，还不是想着可以到时一窝蜂的回北京？这种核心资源的重新分配应该是从一线城市转移到有人口、产业、经济基础的二线城市，而不是北戴河这种啥都没有的荒凉小镇。大家都知道，改开前很多院校被从北京迁出，比如中科大、国防科大等，那个才是未来真正可能做而且应该做的。 8、中国城市承载中国经济。有人说一线城市效率最高，就是应该按照经济规律去发展一线城市，这个我认同。但一线城市也有发展的极限和空间（单个城市的极限发展半径是50公里），而且中国的问题在于一线城市太少，没有达到合理的一线城市数量，而且真正需要作为二线城市发展的，城市功能又严重偏弱无法支撑大规模的产业升级，使得国民经济缺乏这种高效的载体。中国这种体量的经济规模至少需要十个一线城市，另外要20个功能强大、可以为各种先进产业提供优质高效科教文卫服务的二线城市，这就需要在科教文卫核心资源方面加强二线城市。 9、分配给二线城市的核心资源从何而来。这些核心资源从哪里来？除了从现在的四个一线城市来，还有的要从那些未来肯定晋级一线城市的二线城市或者说准一线城市（比如天津、南京、武汉、西安等）中来，因为正如上面所说，城市有发展的极限，这些城市（现在的一线城市和准一线城市）不可能承载中国全部经济体量，而且就空间分布来说，随着空间的扩大，核心资源的外部辐射效应会递减；同时就单个城市自身体量而言，这些核心资源超配的城市所拥有的核心资源对于他们经济发展总量的极限而也是远远超出需求了。因此总量上的超配需要在全国范围进行合理分配，而空间上的递减可以通过邻近搬迁的方式解决，后者会才是近年城市规划届热衷的特大城市群、都市圈发展的真正契机和形成的真正动因。 |
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