导读房价上涨的最大驱动力是货币而非刚需，房地产金融的步伐很难停下来。宏观经济形势不佳的时候，银行更愿意将贷款投入到房地产行业或有房地产抵押的贷款中去。居民收入的增长速度与M2增长速度的不协调加速了泡沫的形成，导致的潜在的危机。紧缩货币政策正在实施，中国的房地产市场已经进入到了去泡沫化的过程中。 广义货币（BroadMoney）是一个经济学概念，M2反映现实和潜在购买力；M2增速较快，则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2过高，表明投资过热、需求不旺，有危机风险。 再解读|M2与房价之间的关系：中国超发的货币去哪了？ 一、M2、房价、居民收入与代表性商品的价格变化 图1 中国1998-2014年上半年M2余额（央行数据） 2014年上半年，中国广义货币供给（M2）为120.9万亿元，M2与GDP之比为1.95。而美国去年的M2约为65万亿元人民币，M2与GDP的比率是0.65，这个数字仅为中国的三分之一。 图2 1998-2014年上半年北京市新房的平均价格的变化 图3 1998-2013年居民收入与几个代表性商品价格的变化 那么，中国超发的货币去哪儿了？对此，梳理中国1990年-2014年的数据来看，房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。反观上海市房地产交易中心数据，从2006年至今的8年里，上海的房价以每年14%的速度上涨，而这8年中国M2的年均增速为18%，上海房价增速占中国M2增速的比例为78%。 近年来，中国M2与GDP的高比值让货币超发的争论此起彼伏，M2增长率与房价涨幅之间的高度相关性，则让人们将目光聚焦在房地产身上。那些消失的货币有多少进入房地产市场，见仁见智，已经引发大量的思考。 二、钱去哪儿了？ 纵观美国1962年~2014年的数据，美联储货币政策的第一个规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。CPI涨幅和房价涨幅基本合拍，这两项加上实际GDP的增长又和名义GDP的增长基本一致。M2每年增长7%，其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长，并不会引发通胀；剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。 分析中国过去过去24年（1990年~2013年）的数据，中国的实际GDP平均涨幅为9.9%，CPI平均涨幅为4.6%，房价（全国房地产销售额除以销售面积）平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为21.0%，这体现出货币发行、经济增长和通货膨胀之间的关系。 三、房价上涨的最大驱动力是货币而非刚需 值得注意的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。 房价与M2涨幅的这种高度相关性在现实中也得以印证。从2006年至今的8年里，上海的房价以每年14%的速度上涨。而与之对应的是，在过去8年里，M2的年均增速为18%。上海房价增速占中国M2增速的比例为78%，两者具有高度的相关性。 四、房价会跌么？ 商业银行的从业人士的普遍预测是，房地产金融的步伐很难停下来，一方面是因为过去十年我国实体经济发展并不算理想，投入到人才培养、基础创新方面的资源太少了，大部分钱都投到房地产开发中去了，变成了固定资产。 房地产金融导致的不良后果是，实体经济没发展起来。今天浙江、江苏很多企业出现问题，均是因为缺乏核心竞争力，甚至被房地产拖累（因为很多企业花钱去买地盖楼了，产生不了效益）。 所以，在宏观经济形势不佳、实体经济看不清的时候，银行更愿意将贷款投入到房地产行业或有房地产抵押的贷款中去，未来房地产行业规模即便大家不想，但一定时间内还是会进一步增长。 五、如何挤泡沫？ 不同商品对货币增发率的敏感度并不一致，而从历史数据来看，中国的房价和股价与货币增发率的相关度都是比较高的。而2007年年底至今，股市从6000多点跌至2000多点，泡沫已被挤掉，但房价的泡沫仍在。 在过去24年里，M2的增速都在20%上下，而这两年的目标是将M2的增速控制在13%左右。这是二十几年来的最低点，即最紧缩的货币政策。中国的房地产市场已经进入到了去泡沫化的过程中。 |
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