最近北上深房价据说还在涨，看多房价的声音也多了起来。房价其实也是股市类似，涨了看多，跌了看空。反正是定性的分析，怎么说都有理。 定量分析很难，为了接近事实和定量分析，我们尽可能的把要素细化，分维度研究。今天我们试图把房价影响要素细化为三个维度：汇率货币现象，放水货币现象，供需关系。 以前我就说过，中国房价上涨本质上是一种货币现象，房屋也不是什么简单的商品。货币现象分为两类，一类是汇率被低估导致外汇占款快速增长，同时因为汇率被低估，相同额度人民币在国内购买力强于国外，人民币无处可去，只能推动具有货币属性的房价上涨，这个详细内容在以前长文有分析，就不赘述了。 另一类就是有专家提出的，除了外汇占款作为基础货币外，国内通过货币乘数等工具放大了基础货币倍数，最后导致M2以远高于GDP增速在扩张，这部分钱也没地方去，只能流向房地产这个巨大的蓄水池。 99年大学生扩招，毕业后直接进城，大学生混的再差，也要努力在城里买套房的。同时还有加入WTO后百姓迅速富裕，打工人群快速城镇化。这些都给房地产的过去十几年带来了巨大的需求。 所以过去十几年房价快速上涨，是汇率货币现象，放水货币现象和需求迫切，三大要素共同导致的戴维斯三击，从而导致房价不可思议的上升。分析未来房价走势，就需要来研读这三个变量。 变量一：汇率还被低估么？ 这个基本不用讨论了，媒体专家和管理层，整天都在不遗余力的证明，人民币不会再跌了。我们也都知道，他们想证明什么，都证明这个有些问题了。想说明不会再跌，就证明再跌的压力还是很大，否则大家都很忙，也不会浪费口舌了。 而且汇改自811开始以来，外储少了五六千亿美元，而且还在继续减少，12月份1月份每月减少1000亿左右，对冲掉贸易顺差，出去的钱更多。这些都说明人民币低估时代结束了，外汇占款导致的货币增加，从而推动房价上涨的这个逻辑不荡然无存。 反而因为人民币汇率反转，外汇占款减少，基础货币减少，中长期对人民币计价的商品价格产生较大冲击，首当其冲就是房价了。 变量二：放水产生的货币现象如何了？ 1月末，人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下单月数据新高。同时，广义货币M2同比增速达14%，为2015年以来新高。社会融资规模增量也达到3.42万亿元的较高水平。 社会融资增加3.4万亿，其中间接融资增加2.5万亿，直接融资增加0.92万亿。利息支出占新增间接融资与直接融资的比重分别为60%与70%，除去维持借新还旧之后的余额为1.78万亿，其中又有0.6万亿为房贷需求，最终贡献给实体的仅为1.18万亿。 就是说1月份信贷数据看起来是放水了，其实很多资金都是在借新还旧，或者借新还息，本质上是信贷链条的恶性循环。并不是08年一样的货币放水。 再者现在M2都140万亿了，一月新增了全球新增还多，抵得上很多国家的货币总额。再这么玩下去不得了的。所以不论是借新还旧，还是货币规模本身，都难以继续以这个速度增长。 房价除了长期筑顶外，很可能会因为放水导致CPI攀升，不得不收缩货币，房价可能就会遇到真正的拐点。 变量三：商品房供需如何？ 五六七八线城市供需过剩是肯定的了，我老家县城里四年前房价4000多，现在两千多，还是没人买，新区大楼少见灯光。过去几年地方政府为了挣钱，大量修路盖房，最后严重供过于求，短期内消化库存很难了。 一线城市最近一直涨，这个逻辑我以前也不是很清楚，现在我认为，除了和有钱人多以外，和房价传递链条有关。 分析身边人我们发现，农民进县城买房，县城人去地级市买房，地级市的去省会买房，省会去北上深买房。广大农民进城是发源地，一层层往下传递。现在农村城镇化潜力枯竭，所以县城最先垮塌，北上深最末端，反应最滞后。 每次下大雨，门口的小沟先有水，然后大沟有水，最后小河有水。大雨停了很久。家门口早干涸了，小河还在奔腾。县城房价是小沟，是源头动力，地级市省会是大沟，北上深是小河。雨就是房价驱动力，可能雨停了很久，北上深这条小河还在流淌。但雨停了，小河终究也会枯竭的。 这就是北上深还没跌的逻辑，逻辑链条还没传递到。国家救房市，提倡孝道早生二胎，就是在找农村90后，开拓源头购买力。但这个太晚了，还需要20年呢，短期内供大于求依然难于改变。 结论 人民币汇率低估带来海外资金套利，和外汇占款增加带来房价上涨因素彻底消失，汇率反转反而给房价带来巨大冲击。 1月份看起来信贷数据像是放水，其实很多是借新还旧，从M2规模上看，也不可能维持这么快速的增长，这个角度看，短期可能数据不错，中长期必然会降下来，房地产经济必须要转型，否则就会掉落悬崖。 供大于求在一线城市还看不出来，这和有钱人太多也有关系，其他城市很难出现供不应求情况，房价也很难因为供需带来上涨。现在香港房价地价都在下跌，深圳还在上涨，深圳很多买家都是投机客。 房地产因为交易复杂换手率慢，体量庞大，惯性更大，对价格体现不像股价那么敏感，所以筑顶周期也更漫长。而且房市大妈比股市多的多，转折也更缓慢笨拙。 所以综合来看，现在国家强力救市，降低税负，提倡农民买房，都只是抑制快速下跌，给经济转型提供喘息时间，并不能带来房地产再次繁荣，类似4000点救市，能稳住就不错了。 北上深因为房地产交易周期太长，属于筑顶阶段的正常现象，拉几个阳线也正常，不拉高卖给谁啊，但也基本上也是最后的狂欢。 |
Powered by Discuz! X3.5
© 2001-2026 Discuz! Team.
