北辰实业今日公布半年报，期内实现营业收入28.7 亿元，同比上升7.2%，实现净利润3.6 亿元，同比上升21.9%，合每股收益0.11 元，略低于我们中期业绩预览的盈利预测每股0.12 元。 销售表现符合预期：公司上半年实现销售金额20.5 亿元，对应销售面积13.9 万平米，其中，我们估计长沙北辰三角洲项目签约额约9 亿元（销售均价1.2 万元/平米），北京香麓上半年签约203 套，对应合同金额6.3 亿元。 长沙项目已入正轨，结算利润率提升：公司期内16.3 亿元结算收入中，长沙北辰三角洲项目贡献8.9 亿元。该项目税前结算毛利率34.6%，较去年同期增加8.7 个百分点，而净利润率也达到14.0%，恢复至正常项目利润率水平。 投资物业收入稳定增长：公司上半年投资物业（含酒店）业务收入达到10亿元，同比上升4.3%，但商业物业收入仅1.7 亿元，同比下降13.8%，商业物业实现利润576.7 万元，同比下降57.3%，主要因市场竞争加剧所致。 财务状况维持稳定：公司期末净负债率为82.9%，较年初下降2.6 个百分点，在手现金为50.2 亿元，较年初上升75.6%，主要源于长期借款的上升。 发展趋势 维持公司2013 年销售额预测50 亿元。公司全年开工计划依然维持在79.6万平米，对应下半年新开工面积60.2 万平方米。我们注意到顺义马坡项目上半年仅投入1 亿元建设开支，进度慢于预期，下半年推售概率相对较小，但随着公司北辰福第商业公建和长河玉墅别墅二期项目推售，我们预计全年销售额依然能保持30%以上增长至50 亿元。 但由于经济逐步下行，我们相对看淡滞后经济周期的持有物业经营表现，预计未来两年仅能保持<10%的收入增长。 盈利预测调整 我们维持2013 年和2014 年盈利预测不变。 估值与建议 我们维持公司2013 年盈利预测每股0.26 元，2014 年盈利预测每股0.31 元。公司股价对应2013/2014 年市盈率分别为11.3/9.3 倍，较我们2013 年NAV预测折让47%。公司主力项目长沙北辰三角洲项目已经步入正轨，投资物业资源价值高，维持“审慎推荐”评级。 |
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