首开股份今日公布了中报，期内录得营业收入39.8 亿元，同比增长21.0%，实现净利润3.53 亿元，同比下降1.8%，合每股收益0.16 元，低于我们中报预览中每股0.17 元的预期。业绩略低于预期主要因为京外项目占比提升拖累毛利率下行。 销售表现是亮点：期内公司实现签约面积88.3 万平方米，合约销售119.9亿元，同比均增长70%左右；分区域看，京内销售70 亿元，占比58%；根据我们的监测，北京主力销售项目包括熙悦睿府（约14 亿）、璞缇（约13 亿），常青藤（约11 亿）、国风美仑（约11 亿）等，京外主要是福州香开新城（约13 亿），福州香槟国际（约11 亿）及厦门领翔国际（约10 亿）；上半年销售回款达114.4 亿元，回款情况良好。 但京外结算占比继续提高，毛利率下行：公司房地产结算面积27.4 万平米，贡献收入38.4 亿元，其中京外项目结算13.2 亿元，占比达到33.1%的历史高位。毛利率方面，由于京外项目结算占比扩大，税后综合毛利率较去年同期下降6.2 个百分点至27.3%，也低于2012 年全年的28.0%。 收购大连中嘉带来营业外收入大幅增长：由于首城国际、国奥城等合作项目公司进入结算尾期，公司期内投资收益仅8200 万元，同比下行57.9%。但收购大连中嘉带来营业外收入大幅增长至1.15 亿元，同比上升1883.7%。 发展趋势 京内资源还是逐步消耗：公司年初存货约83 万平米（京内约50 万平米，京外约33 万平米），2013 年上半年新推盘约66 万平米，其中北京21 万平米，京外45 万平米，而半年末京内存货还剩约31 万平米。土地储备方面，公司上半年新增土地储备147.5 万平米，总地价118.2 亿元，其中京内补地26.4 万平米，总地价45.4 亿元。但上半年京内项目销售面积40.9 万平米，整体还是净消耗储备状态。 维持 2013 年销售额预测190 亿元。随着下半年开工提升（上半年开工仅完成全年计划的25.1%），我们依然维持全年新推货量195 万平米的预测，维持2013 年销售额预测为190 亿元。 盈利预测调整 我们维持2013 年盈利预测每股0.81 元，2014 年盈利预测每股0.92 元。 估值与建议 公司股价对应2013、2014 年市盈率分别为7.1、6.3 倍，对2013 年净资产值有43%的折让，公司估值在A 股公司中较为便宜，我们维持“推荐”评级。 |
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