阳光股份的业务类型分四大类：1、控股商业物业，对商业地产项目进行投资开发运营，当前共有5 个控股商业项目；2、参股商业物业，阳光持有比例均不超过50%，主要是大股东收购的家世界资产包，共18 个项目，阳光进行托管，作为长期股权投资；3、管理输出业务：4、综合项目开发：当前有四个在开发的综合项目（住宅+商业综合体）。 本次交易的内容是与大股东Reco Shine 及Reco Shine 的控股股东Recosia China 就共同持有的部分商业地产项目的权益进行交易，交易之后，之前18 个参股商业物业中有12 个的股权比例将提高到50%以上。交易将优化公司商业地产项目股权结构，提高商业地产的资产占有率，提升公司商业地产项目管理效率，达到商业地产资源整合的目的。并可大大提升公司的主营收入。 （二）交易涉及境内外主体，交易结构设计将有利于公司未来发展 由于大股东Reco Shine 的实际控制方是GIC（新加坡政府投资），是境外主体，公司本次交易涉及境内外的主体及交易标的，交易结构较复杂，故谈判时间也比较长，但这样安排的好处在于从交易开始就完善资产包的结构，对将来资产包的运营、管理、处置，或在未来REITS 放开情况下公司股权的退出，都提前做好了布局，打好了基础，有利于公司未来发展。 （三）部分商业物业存在改造预期，极大提升盈利能力 公司现有的23 个商业项目中有6 个存在改造预期。根据公司的改造经验，一般项目改造后租金收入可以翻倍，部分项目可通过补缴部分地价，获得更多优质地块进行住宅或综合体开发，利润极为可观。 投资建议 预计公司2013、2014、2015 年营业收入为8.2 亿、 21.8 亿和36 亿元；对应的每股收益为0.26 元、0.44 元、0.65 元，对应2013、2014、2015年PE 为21X, 12X，9X。公司2013 年RNAV 为9.6 元，当前A 股价格相对RNAV 折价45%。综合，给予公司9.2 元的目标价。 |
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