天津项目合资开发，销地市场再下一城 天津海宁皮革城位于天津东南方老城区至滨海新区中间，与天津宜家和红星美凯龙相邻，形成客流互补。项目占地面积3.94万平米，规划总建筑面积15万平米（其中皮革市场11.2万平米，地下停车场3.8万平米）。公司拟与天津东泰世纪投资有限公司成立合资公司建设开发该项目（公司出资8000万，占80%股份），计划总投资约5.3亿元，其中土地成本8288万元（140元/亩，低于周边土地市场价）。 天津项目预计2013年内动工，2015年三季度投入使用。假定该项目租售比例为9:1，公司预计租赁单价为第一年500元/平米，第二年600元/平米，第三年700元/平米，以后逐年递增5%；出售单价2.5万元/平米，租售价格均显着低于成都市场开业水平（成都市首年租金813元/平米，售价3.26万元/平米）。若成都市场经营持续提升、哈尔滨市场招租大获成功，我们预计同为销地市场的天津项目将有较大概率超公司预期。 本部六期年内动工，丰富业态探索转型 本部六期项目位于二期原辅料市场西侧，占地面积9.79万平米，规划总建筑面积33.8万平米（其中国际名品馆12.8万平米、皮衣批发中心13.7万平米、展览中心5万平米以及配套商务楼2.3万平米）。国际馆拟引进国际二三线的皮具、箱包、皮鞋及时装品牌，丰富市场品类组合，增强消费者购物体验；而皮衣批发中心主要面向海宁及周边地区小规模皮衣生产企业（尚未进入市场的商户），进一步整合汇聚产业链资源。 六期项目计划总投资13.4亿元，分三年滚动开发，预计2013年内动工，展览中心2014年投入使用，国际馆、皮衣批发中心2015年陆续投入使用。公司预计六期全部用于租赁，其中展览中心及配套商务楼分别为500万/年；国际馆起租300元/平米*年，皮衣批发中心起租1000元/平米*年，未来逐年递增5%。 盈利预测及估值 我们预计天津及本部六期项目从15年起贡献业绩，除了租售收入外，一次性承租权费的收取（我们认为概率较大），也将极大地缓解公司现金流压力、增厚公司利润。从我们近期与皮衣商户的交流情况来看，今年无论是贴牌还是批发客户，下单都相对谨慎，因此进入旺季后的零售市场数据将更为关键，我们将密切关注终端景气度的变化。维持13-14年EPS预测为1.02和1.17元，现价对应13年估值17倍，“推荐”评级不变。 风险提示：天津项目地块可能由于规划指标调整、房屋拆迁等原因导致无法实施；本部六期项目尚待土地使用权的竞得；商铺及配套物业存在招租或出售可能不达预期。 |
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