标的资产优质，超过95% 的成交金额为住宅项目。本次注入的海上世界住宅一期建面16万平，成交价46.5 亿，住宅项目成交额占总成交金额的95% 以上。该项目平均楼面价2.9 万/ 平，较去年 2 期注入时2.25 万/ 平的楼面价溢价29.1% 。我们认为主要原因是：1、本次 1 期项目地位位置更加优越、更临近海边。2、今年以来土地市场持续火热，深圳平均地价较去年已有所上涨。3 、本次注入土地容积率较低（2.07 ）小于先前2 期的2.8。4、本次资产注入以发行股份购买，相比于现金收购产生的合理溢价。整体来看，本次交易价格仍相对合理。我们判断随着鲸山觐海逐步进入销售尾声，海上世界住宅项目有望于明年入市，考虑到项目地理位置优质，参考周边鲸山觐海的 6-7 万的均价，预计售价7 万/ 平以上，毛利率在45%以上，仅本次注入的1 期项目将增加公司未来净利润21.7 亿。但考虑到项目在 2016年才开始结算，本次增发将首先摊薄公司近两年业绩，在2016年开始逐步贡献利润。我们认为在优质土地日益匮乏的深圳，大股东对公司持续的稀缺资源注入，将为维持公司的较高毛利率水平提供有力支撑。 集团后续储备资源仍然值得期待。若本次资产注入顺利完成，将进一步打开集团及大股东优质资源资产注入的预期和想象空间。除本次注入的资产外，集团及大股东在太子湾、前海及漳州工业区仍持有大量土地。考虑到前海土地确权进展一直相对缓慢，我们判断符合“再造新蛇口”整体规划，位于海上世界综合体周边的太子湾（总建面170多万平，商住建面约10多万平米）最有可能成为下一个资产注入的标的。 销售持续高增长、财务状况优质、拿地布局合理将持续支撑公司高速发展。公司上半年实现销售额199.7 亿，同比增长24%，预计下半年新推货量超250 亿，整体可售量500 亿，全年有望实现销售额450 亿（+24%）。公司中报净负债仅25.6% ，远低于行业超60%的平均水平，杠杆提升空间潜力巨大，同时本次增发将进一步改善公司的资金面状况。未考虑本次资产购买，公司年内已新增土地272.4 万平，总地价158.6 亿，新拓展宁波、昆明、大连、南宁、宁波等五个强二线城市，累计进入城市24个，全国布局进一步合理。 维持公司“推荐”评级。预计公司 2013-2014 年EPS分别为2.6 元和3.12 元，对应PE为10.9 倍和9.0 倍。短期来看，公司销量增长确定、拿地布局合理、积极搭建香港融资平台，经营状况持续转好，本次资产注入将进一步增强公司的盈利能力。长期来看，集团后续储备资源丰富，未来资产注入仍存想象空间。维持公司“推荐”评级。 风险提示：政策调控加紧带来的销售不及预期风险。 |
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