2013 年上半年，公司签订商品房销售合同面积178.21 万平方米，合同金额103.85 亿元，销售均价为5827 元，较去年全年的销售均价5769 元上升1.01 个百分点。公司在年初制定的2013 全年销售计划约245 亿元，上半年完成销售计划的42.39%，按上下半年4:6 的行业推盘惯例，上半年销售符合预期。 根据测算，公司全年新推盘约600 万方，按5800 元的销售均价，全年新推盘货值约348 亿元，按7 成去化，对销售贡献约243 亿元，75 亿元存货按2 成去化销售15 亿元，则全年销售达到258 亿元。按照我们的测算，在存货去化假设不变的前提下，只要新推盘去化率达到66%，则全年销售计划就可以完成。从调研的情况来看，新推盘在开盘当月去化就能达到6 成。我们预计公司完成全年销售计划问题不大，或略超计划。 全年计划稳步推进，深耕已覆盖城市 2013 年上半年，公司实际开工335.15 万平方米，完成年初开工计划535万平方米的64.55%；实际竣工138.02 万平方米，完成年初竣工计划335.08万平方米的41.19%。 2013 年上半年，公司获取建筑面积约147.75 万平方米的新项目资源。7月份以来，公司又接连发布6则购地公告，获取土地占地面积约为121.79 万平方米，建筑面积约为280.19 万平方米；今年以来公司已合计获取土地建筑面积约为427.94 万平方米，完成年初计划的65.84%。今年新增项目平均楼面地价为1957.40 元，较去年全年的1297 元上涨了50.92%，后续的毛利率可能会受到挤压。新项目区域涵盖成都、南京、沈阳等二线城市以及廊坊、湛江、蚌埠、邯郸、临沂等三线城市，均为已覆盖城市。公司对当地市场环境较为熟悉，深耕意图明显，有利于对项目的把控。 资产负债水平略升 2013 年半年末，公司资产负债率为77.91%，比一季度末提高1.07 个百分点；在扣除预收账款后，真实资产负债率为46.11%，比一季度末上升3.04 个百分点，预收账款占比有所减少；公司净负债比率为120.38%，比一季度末上升18.29 个百分点；现金对短期有息负债的覆盖率为43.84%，比一季度末下降1.71 个百分点。总体来看，资产负债水平略有提高，现金流趋紧，公司有一定的财务压力。 股票期权激励催化业绩提高 公司于2009 年实施股票期权激励计划，目前已进入第三个行权期，行权条件已满足，行权期限至2014 年8 月5 日止，可自主行权16,362,910 份股票期权，行权价格为8.88 元。股票期权激励计划的实施有助于加强公司核心团队的凝聚力，催化公司业绩的快速提高，但对每股收益有一定摊薄作用。根据盈利预测，第三期可行权期权若全部行权，2013 年和2014 年的每股收益将由1.48 元和1.90 元分别下降为1.47 元和1.88 元。 盈利预测 维持之前的判断，预计公司2013-2014 年每股收益为1.48.元和1.90 元，以9 月16 日收盘价14.02 元为基准，对应市盈率分别为9.5 倍和7.4 倍。维持“买入”评级。 |
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