公司本次交易由发行股份购买资产和发行股份募集配套资金两部分组成。公司拟按照26.92 元/股价格发行1.81 亿股购买大股东海上世界住宅一期、女娲广场、文化艺术中心累计建面18.98 万平土地使用权；与此同时，按照24.23 元/股，发行不超过0.67 亿股，募集资金不超过16.22 亿元。目前蛇口区域豪宅价格8 万上下，注入项目处于蛇口最顶级位置，270度看海，预计未来售价10 万元每平。 按照注入地价2.56 万每平，建安成本6000 元每平、2017 年竣工和增发后股本（按照19.68 亿股）测算，该注入项目可潜在增厚RNAV 在2.89 元。本次交易完成后，上市公司取得蛇口工业区在海上世界片区所有住宅地块，取得海上世界片区所有达到交易条件的商业项目控股权，消除未来在该片区与蛇口工业区产生同业竞争的可能性。预计公司2013、2014年每股收益分别是2.48 和3.17 元。截至9 月16 日，公司收盘于28.2 元，对应2013、2014 年PE 为11.37 和8.90 倍。给予公司2013 年14 倍市盈率，目标价为34.72 元，维持 “买入”评级。 主要内容： 1. 大股东蛇口区优质资产有望注入。公司本次交易由发行股份购买资产和发行股份募集配套资金两部分组成。公司拟按照定价基准日前20 个交易日均价26.92 元/股价格发行1.81 亿股购买大股东海上世界住宅一期、女娲广场、文化艺术中心的土地使用权；与此同时，按照拟按照定价基准日前20 个交易日均价的90%，即24.23 元/股，发行不超过0.67 亿股，募集资金不超过16.22 亿元。 本次交易有效扩充了公司的优质土地储备，提升了资产质量，丰富了资产及业务结构，企业经营实力得以增强，提升公司的持续盈利能力和核心竞争力。 2. 拟注入资产未来盈利能力优异。本次注入项目均位于深圳市南山区蛇口海上世界，其中女娲广场为海上世界住宅一期的配套用地。文化艺术中心为蛇口海上世界商业文化办公项目。本次交易完成后，上市公司取得了海上世界住宅一期及其配套用地女娲广场的土地使用权和文化艺术中心的土地使用权，至此上市公司取得了蛇口工业区在海上世界片区的所有住宅地块，取得了海上世界片区所有达到交易条件的商业项目的控股权，消除了未来在该片区与蛇口工业区产生同业竞争的可能性。 目前蛇口区域豪宅价格8 万上下，该项目处于蛇口最顶级位置，270 度看海，预计未来售价10 万元每平。按照注入地价2.56 万每平，建安成本6000 元每平、2017 年竣工和增发后股本（按照19.68 亿股）测算，该注入项目可潜在增厚RNAV在2.89 元。 3、本次发行不会导致公司控制权发生变化。本次发行前，招商地产总股本为17.17 亿股。蛇口工业区直接及间接合计持有招商地产8.91 股，占招商地产总股本的51.89%，为招商地产的控股股东；本次发行股份购买资产完成后，未实施募集配套资金前，招商地产总股本增至1898019299 股，其中蛇口工业区直接及间接合计持有1071847553 股，占招商地产总股本的56.47%。 4．投资建议：维持“买入”评级。公司本次交易由发行股份购买资产和发行股份募集配套资金两部分组成。公司拟按照26.92 元/股价格发行1.81 亿股购买大股东海上世界住宅一期、女娲广场、文化艺术中心累计建面18.98 万平土地使用权；与此同时，按照24.23 元/股，发行不超过0.67 亿股，募集资金不超过16.22 亿元。目前蛇口区域豪宅价格8 万上下，注入项目处于蛇口最顶级位置，270 度看海，预计未来售价10 万元每平。按照注入地价2.56 万每平，建安成本6000 元每平、2017 年竣工和增发后股本（按照19.68 亿股）测算，该注入项目可潜在增厚RNAV 在2.89 元。本次交易完成后，上市公司取得蛇口工业区在海上世界片区所有住宅地块，取得海上世界片区所有达到交易条件的商业项目控股权，消除未来在该片区与蛇口工业区产生同业竞争的可能性。预计公司2013、2014 年每股收益分别是2.48 和3.17 元。截至9 月16 日，公司收盘于28.2 元，对应2013、2014 年PE 为11.37 和8.90 倍。给予公司2013 年14 倍市盈率，目标价为34.72元，维持 “买入”评级。 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 |
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