蚌埠是公司在安徽省连锁发展的第二大区域市场，目前在核心商圈拥有蚌埠百货大楼（2003年开业，2.4万平米）、蚌埠百大购物中心（2009年开业，2.1万平米）和蚌埠百大合家福中心店（1960年前后开业）3家门店。但以上门店单体规模较小，物业条件也制约其业态和功能升级调整。 二期项目拟对合家福中心店进行规划重建，并与购物中心实现整合贯通，容积率8.9，拟建设地上11层、地下2层，总建面32292平米。楼层分布上，地下2层6515平米，用于人防、设备及停车用房；地上11层合计25777平米，1-7层约17699平米与购物中心实现二层以上互通用作百货经营，8-10层合计7274平米拟对外招商，引进餐饮、娱乐等相关功能配套，11层804平米为办公及其他用房。 项目总投资13415万元，其中土地费用1244万元（扣除政府补助返还部分后）、土建费用7821万元，设备及装修费用3770万元，代建及施工管理费用580万元。我们测算，二期项目将每年产生折旧摊销费用约1200万元，而考虑到门店本来稳健的盈利成长，预计开业后不需培育期而有望从2016年开始直接贡献收入和利润增量；以扩建前门店1.5万的平效和3.5%左右的净利率计，测算二期项目成熟期之后可新增3-4亿元收入和1000-1500万元净利润，项目预期效益较好，虽对公司整体业绩正贡献不大，但有望显着贡献区域竞争力。 关于公司2014年春节销售，我们预计百货有5-10%的增长，超市与家电略有增长，但由于2013年元宵节在2013年2月24日，因此可比数据应截至该日期进行统计，预计销售增长情况难较2013年乐观。 维持对公司的判断：虽然公司短期经营主要受消费环境影响仍偏弱，但从中长期来看，其基本面看点在于： （1）产业转移与城镇化推进，安徽经济增长有潜力，就业与收入吸引力增强，驱动大众消费成长，中档定位的安徽商业龙头受益大； （2）鼓楼商厦等主力门店完成装修改造和品类品牌优化，次新门店仍较好增长，是公司未来两年内生成长的重要来源； （3）当前行业景气低点，与部分零售公司停止扩张或过度扩张相比，公司仍将资源投入主业，低成本稳健扩张，有望继续保持高的成功率、短的培育期和低的培育期亏损（2008年来上述特征非常明显），并为未来景气高点时获取高成长弹性做铺垫。 公司目前储备项目9个，均为购物中心项目，其中自购或自建项目5个，合计约40万平米，延续低成本扩张特征。统计了公司先后公告的储备项目，外延扩张均衡推进，体现公司具有积极的经营定位和战略进取心。 维持盈利预测。预计公司2013-2015年EPS为0.56元、0.63元和0.74元，分别同比增长7.4%、12.3%和16.9%（公司预约4月10日披露年报）。公司目前5.78元股价对应2013-2015年PE为10.3倍、9.1倍和7.8倍，估值处于底部，维持8.4元目标价（对应2013年EPS约15倍PE）和“买入”评级。 风险与不确定性。合肥区域竞争环境趋向激烈，公司面临竞争压力加大。 |
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