北辰实业今日公布2013 年年报，期内实现收入55.1 亿元，同比下滑4.0%，低于预期；实现净利润6.6 亿元，合每股收益0.20 元，同比上升仅4.9%，低于预期22.9%的主要原因是当期结算收入较少。公司预案每10 股派现金股息0.6 元（含税）。 房地产销售低于预期：公司全年表观销售额约38 亿元，较2013 年的37.5 亿元基本保持稳定，其中长沙三角洲项目签约额25.4 亿元，住宅售价9060 元/平米，商业售价31700 元/平米，北辰香麓销售8.2亿元。期末预收款49.2 亿元，主要是长沙三角洲、碧海方舟北区、北辰福第和北辰香麓等项目，多数将于2014 年结算。 开发物业结算低于预期：期内公司物业结算面积21 万平方米，同比下降36.4%，结算收入29.6 亿元，同比下滑7.7%；其中长沙北辰三角洲D3、E5 区实现结算收入16 亿元，同比下滑21.2%。投资物业板块保持稳定，零售商业表现不佳：受益于北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等项目进入稳定期，投资物业及酒店收入增长2.3%至20.8 亿元，但零售物业收入同比下滑8.3%至3.5亿元。 净负债率基本稳定：期末公司净负债率89.1%，较年初上升3.6 个百分点；在手现金34.3 亿元，较年初增长20.2%。 发展趋势 公司计划2014 年开工97.7 万平米，2014 年主要销售项目是长沙三角洲、顺义马坡一期别墅及北京长河玉墅，我们预计2014 年销售额将实现55 亿~60 亿元，其中约50%来自于长沙三角洲项目贡献。业绩方面，2014 年主力结算项目将是长沙三角洲项目（税金前毛利率约37%）及碧海方舟别墅（8.4 亿预收款，税金前毛利率约73%），投资物业收入，由于亚奥核心区新项目已经进入平稳运营期，将保持稳定小幅增长。 盈利预测调整 我们下调公司2014 年业绩预测19.4%至每股0.25 元，引入2015年盈利预测为每股0.29 元。 估值与建议 目前股价对应2014 年PE 为10.3 倍，较NAV 折让53%。公司持有物业资源价值高，维持“审慎推荐”评级。目标价下调8%至3.01元/股，较净资产值折让45%。风险：宏观经济下行风险。 |
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