北京城建2013 年录得营业收入76.9 亿元，同比增长15.1%，归属母公司净利润12.8 亿元，同比上升17.3%，合每股收益1.44 元，略超我们预期8.8%。公司宣告每10 股派息4.4 元（含税），并转增2 股。 结算收入符合预期。公司13 年全年实现结算73.9 亿元，同比上升14.6%。其中世华泊郡、筑年华和首城国际分别实现结算26.6 亿元、17.5 亿元和16.6 亿元。毛利率方面，公司13 年税后毛利率30.2%，较去年同期下降1.6 个百分点，主要因当期结算的世华泊郡项目毛利率偏低。 业绩略超预期因投资收益偏高：公司期内投资收益2.7 亿元，同比仅下降6.9%，其中北科建贡献投资收益1.1 亿元，是业绩略超预期的主要原因。 销售回款符合预期：公司全年销售回款80 亿元，较12 年的92 亿元下降12.4%。 大量拿地导致净负债率增加：期末资产负债率为74.0%，较年初提升2.1 个百分点；净负债率为62.4%，较年初提升45.4 个百分点，在手现金达50.1 亿元，较年初减少10.8%，主要因公司期内新拿地较多（108.2 万平米，历史上土地投资最高一年）。公司一年以内到期借款17 亿元；长期借款95.7 亿，较年初增加72.4%。 发展趋势 2014 年看点在于再融资：截止2013 年底，公司在手二级开发项目21 个，总规划建筑面积约719.4 万平方米，我们估计其中剩余可结算面积约480 万平米；一级开发项目3 个，可规划建筑面积155.9 万平方米。公司目前39 亿元股权再融资正稳步推进，如若在近期获得成功，则业绩释放将有望提速。 盈利预测调整 我们根据最新的结算进度，小幅上调公司盈利预测9.2%至1.66元（转股前），引入2015 年盈利预测为每股1.89 元。 估值与建议 目前股价分别对应2014/15 年市盈率5.6 倍和5.0 倍，较最新NAV 折让53%，公司如若能够拓宽融资渠道，业绩释放将提速，具备估值吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级。目标价下调9%至10.89元/股，较净资产值折让45%。风险：宏观经济下行风险。 |
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