支撑评级的要点 养老产业元年，蕴含广阔市场空间。2014 年是养老产业元年，一方面，建国后首批生育高峰期人口将逐步迈入老年，随之而来的老年人口将急剧增加，另一方面，养老问题得到政府重点关注，在养老产业用地、政府配套、资金支持和税收优惠等方面可能获得政策突破，填补空白。中国养老地产正在从稚嫩起步，面对广阔市场空间，但养老产业开发和服务模式仍处于探索中。 进军养老服务全产业链，年内实现项目落地。公司于13 年10 月公告进入养老产业，14 年明确养老产业为重大战略发展方向，并计划今年实现项目落地；公司将通过与各专业机构的合作，为老年人群提供家政、医疗、护理、健身、智能化服务、文化生活、养老地产开发、以及生态农业等全产业链服务； 积极拓展各类资源，做好转型准备。公司前期已与凤凰集团、江苏人民医院和仁医投资签署战略协议，在土地资源、专业医疗服务等方面做了一定准备，另外，公司计划引入第三方长期资金和专业养老运营管理机构，解决产业的长期资金来源和后期运营服务问题， 文化养老金融三大主业共成长。公司传统主业维文化地产，享有低价拿地优势，缺点在于资产周转慢；后续将形成凤凰置业的文化地产和养老产业公司两大子公司架构，文化、养老齐头并进。金融股权方面，除了已收购的10.537%南京证券股权，年报业中提到，集团拟注入江苏银行8.9 亿股权。金融业务的注入既能增厚业绩，也能为地产业务提供现金流支持，与另两大主业相辅相成。 评级面临的主要风险 养老地产前期开发投入大和回收周期长对资金链的影响；项目获取进程慢于预期。 估值 在集团各项资源的鼎力支持下，凤凰股份可能是目前地产行业进军养老产业的公司中最具成功可能性的，公司目标直指养老全产业链，土地、资金来源、服务运营、业绩和现金流匹配考虑周全并具可行性。我们预计，不考虑金融股权注入前提下，公司2014-16 年预期每股收益分别为0.54 元、0.69 元和0.86 元，如顺利完成股权注入，每股收益将获大幅增厚，我们设定目标价为12.35 元，相当于23 倍2014年市盈率，首次评级为买入。 |
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