结算毛利率大幅下降致业绩低于预期：报告期内，公司实现营业收入161 亿元，同比增长 55.3%；实现归属上市公司股东净利润 9.8 亿元，同比下降 23.1%；EPS 0.85 元。业绩远低于市场预期。主要原因一是公司当期结转的苏州、无锡、张家港等项目拿地成本较高、毛利率较低，同时重庆结转的部分项目为 11 年底、12 年初楼市低迷期销售，导致当期地产业务结算毛利率大幅下滑 9.9 个百分点至 25.2%；二是营业税金及附加增加 5.2 亿元，其中土地增值税增加 1.9 亿元。往前看，随着楼市低迷期的项目进一步消化，预计公司毛利率在年内恢复至 30%以上。 地产销售符合预期，预计 14 年销售金额可达 245 亿元(+18%)：报告期内， 公司地产业务销售金额 208 亿元(+27%)，基本符合市场预期。 预计公司 14 年存量项目货值 170 亿元，新推项目货值 320 亿元，合计可售项目货值约 490 亿元，按 50%的去化率估算，预计全年地产销售金额可达 245 亿元，增长 18%。14 年公司新开工计划约 500 万平米，较 13 年增长 23%；竣工计划约 270 万平米，增长 13%，战略较为进取。 土地拓展重点布局中西部地区，以二三线城市为主： 公司项目拓展以二三线城市为主、一四线城市为辅，并计划用 10 年时间进入中西部地区的 60 个城市。13 年新获取项目 19 个，规划建面 879 万平米，总价 94亿元，占地产销售金额的 45%。平均楼板价 1073 元/平米，同比下降14.8%。现有土地储备 2700 万平米，足够未来 3~5 年持续开发。 财务状况有所下滑：期末，公司扣除预收账款后的负债率 54%，较 3季报上升 3 个百分点；货币资金 64 亿元是短期借款与一年内到期非流动负债之和的 83%，大幅下滑；净负债率 141%，上升 15 个百分点。 积极探索细分物业类型，5 年内计划销售过千亿：公司坚持深耕已进城市群、产业嫁接地产等几大发展战略，力图实现住宅地产、商业地产、养老产业、文化旅游产业的齐驾并驱，力争 5 年内实现销售规模超 1000亿元的战略目标，按此估算，未来 5 年公司销售年复合增长率约 34%。 风险提示：业绩不达预期；系统性风险。 |
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