公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发，主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资，并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年，公司加快了刚需项目周转，强化文化旅游及酒店服务产业，徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平，我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.39元，对应RNAV是6.60元。截至4月29日，公司收盘于3.74元，对应2014、2015年PE分别为14.38倍和9.59倍。公司参股多家苏州高新区内企业，部分企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。 主要分析： 1．2014年一季度，公司房产结算增加推动营收大增79.5%；投资收益较少使公司净利润增幅为负：2014年一季度，公司受益房产结算增加推动，报告期内，公司实现营业收入8.28亿元，同比大增79.52%；上年同期公司减持东吴证券获得投资收益，本期没有，受此影响，报告期内公司实现净利润1792万元，同比下滑25.38%。 2．2014年4月，公司增资苏州乐园5.25亿元，并将收购徐州商旅：2014年4月，公司控股75%的苏州乐园公司（苏州乐园全部权益评估价8.74亿元，即2.90元/股）增资7亿元。其中，公司放弃增资权而引入战略投资者平安大华对苏州乐园增资5.25亿元，平安大华持股期限为三年，期间公司每年支付给平安大华8.5%固定收益、三年后原价收回全部苏州乐园股权。苏州乐园股东金宁国际将增资权让渡给苏高新集团，后者合计出资1.75亿元。增资实施后，苏州乐园注册资本增至7931.41万美元。其股权结构为：公司持股37.70%，金宁国际持股7.57%，苏高新集团持股17.43%，平安大华持股37.30%。2014年4月，公司同意苏州乐园收购徐州商旅100%股权，收购价以徐州商旅2013年底账面净资产6.92亿元为准。该议案需在苏州乐园增资议案实施后再行实施。 我们认为，公司通过增资苏州乐园及由苏州乐园收购徐州商旅股权，将进一步整合旅游资源主体，形成旅游产业的规模优势和对其他产业的带动优势，增强旅游产业资本运作实力。 3．2014年3月，公司公告了非公开发行股票预案，公司拟发行4.35亿股，发行价3.45元/股，募集资金15亿元。2014年1月23日，公司第七届董事会第十三次会议审议通过非公开发行股票方案。本次发行对象为包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过10家特定对象。发行股票数量不超过4.35亿股，其中控股股东苏高新集团认购数量为本次非公开发行股份总数的40.57%。本次发行的定价基准日为2014年01月24日，发行价格不低于3.45元/股。本次发行的募集资金总额不超过15亿元，扣除发行费用后将全部投入徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”以及补充流动资金。 4．2014年公司计划商品房销售面积保持增长30%：2014年，公司各类房地产项目计划施工面积285.42万平，其中商品房197.97万平，持有型物业23.17万平，代建项目64.28万平。其中全年计划新开工面积68.3万平，新开工面积中商品房约40万平。2014年，公司计划合同销售面积45万平（2013年公司实现房地产合同销售面积34.68万平），同比有望增长29.76％。重点销售项目主要为大河山二期（悦山墅）、宝带熙岸二期、天之运花园、吴江天城花园、大成郡二、三期以及徐州万悦城项目。 5．投资建议：参股公司上市有望提速，维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发，主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资，并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年，公司加快了刚需项目周转，强化文化旅游及酒店服务产业，徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平，我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.39元，对应RNAV是6.60元。截至4月29日，公司收盘于3.74元，对应2014、2015年PE分别为14.38倍和9.59倍。公司参股多家苏州高新区内企业，部分企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。 6．风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 |
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