1. 以股权形式进行类债权融资，改善公司资产负债结构。公司截至 2014 年一季度末的资产负债率 80% ，其中有息负债率为35.5% ，本次公司下属子公司增资扩股及回购协议，本质是在三年期间以股权形式，实现债务融资的本质，可在该期间内降低公司负债率，改善资产负债结构。 2．融资增加费用减少利润，但经营改善仍可保障业绩有20%以上增长。我们按 5 亿元融资额和 7.995%的年融资费用率测算，上述融资按年增加成本 4000 万元，考虑到可部分偿还银行到期借款，对公司整体业绩影响预计为减少利润 2000万元左右，对应减少 8%左右的业绩增速，但考虑到公司业务成长和经营改善，我们预计全年仍可完成 20%-25%的业绩增长预期。 3．债权融资而非股权融资，反映公司对自身价值的高度认同。过去几年公司资本开支项目较多，但均采用债权融资方式（银行借款、公司债券和类债权融资等），体现公司大股东及管理层等对自身价值的高度认同，尤其在当前价值低估状态下不愿牺牲股权，采取增发融资的方式。 4．价值低估，业绩保持高增长。公司 2013年收入增长 20.1% ，归属净利润增长 21.5% ，预计 2014年收入增长 12% 至115 亿元，归属净利润增长 23%至3 亿元，对应 1.9 元EPS 。 公司当前市值仅28亿元，对应2014年0.24 倍PS和9.3 倍PE，同时公司拥有约109 万平米权益自有物业，测算RNAV价值134 亿元，价值较大程度低估。若不考虑可能的内部人控制问题，国资大股东仅持股 22.83%的欧亚已是极好的产业资本增持或并购标的。 维持对公司的判断。公司低成本自有物业的扩张模式、合理的店龄结构保证了内生和外延较好增长，具备利润释放能力；而从激励机制改善（奖励基金方案的提出及实施）来看，公司的业绩释放也有望在未来年度逐渐展开；此外，公司管理层的持续增持也体现了对其价值的肯定。 维持盈利预测。预计公司 2014-2016 年净利润分别为 3.02 亿元、3.73 亿元和4.64 亿元，同比增23.07%、23.69%和24.25%，合EPS 各为1.90 元、2.35 元和2.92 元；其中商业及租赁业务 2014-2016 年净利润分别为 2.89 亿元、3.6 亿元和4.51亿元，同比增长各约 29.63%、24.77%和25.14%；地产业务 2014-2016 年净利润均为 1320万元，合 EPS0.08 元。维持27.88 元的12个月目标价（对应 2014年PE主业15倍、地产8 倍），和“买入”的投资评级。 风险与不确定性：东北地区经济波动风险；公司外延扩张（尤其是外地扩张项目）的培育期问题；治理结构。 |
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