栖霞建设今日公布2013 年中报，上半年公司实现营业总收入11.7 亿元，同比下滑16.6%；实现净利润9,523 万元，同比下滑47.9%，合每股0.0907元，低于预期。 无锡瑜憬湾平价走量导致毛利率偏低：上半年房地产板块结算面积同比增长2.9%至9.79 万平方米，但仅实现收入11.1 亿元，同比下滑17.2%，其中无锡瑜憬湾5.9 亿元，苏州枫情水岸1.8 亿元，南京栖园1.7 亿元；由于无锡瑜憬湾项自2011 年底降价后，售价一直维持在约8500~9500 元/平米，项目税前结算毛利率偏低（仅为17.4%，较上年同期下降6.2 个百分点），拖累税后综合毛利率较去年同期下降9.1 个百分点至20.4%。 商品房销售偏弱：上半年公司实现合同销售22.0 亿元，销售面积25.4 万平方米，回笼资金21.5 亿元，但其中商品房销售额9.8 亿元，销售面积9.3万平方米，回笼资金12.3 亿元，同比分别下滑47.8%、42.1%和16.7%，销售情况依然偏弱；期末账面预收款19.2 亿元，较期初上升17%，但收入锁定性仍显不足，且其中幸福城保障房8.4 亿元预收款对业绩贡献有限。 财务压力较大：期末在手现金18.6 亿元，较年初上升28%；但期末净负债率103.9%，较期初上升7.6 个百分点，处于行业较高水平；一年内到期负债达到21.5 亿元；综合来看，公司财务压力仍然较大。 发展趋势 公司 2013 年加快开竣工步伐，全年开工计划67.7 万平方米，竣工计划74.9万平方米；上半年实际新开工面积39.9 万平方米，已超过去年全年水平，其中南京地区占约32 万平方米，包括枫情水岸项目16.6 万平方米和羊山湖花园15.5 万平方米；竣工面积8.9 万平方米。往前看，下半年公司还将新开工南京瑜憬湾项目（原电子网板厂地块，25.4 万平方米）、百水芊城项目（2.3 万平方米）等，计划竣工面积则达到约66 万平方米（包括南京幸福城、苏州栖庭、无锡栖园等），战略重心已经逐步回归南京，未来在南京销售资源将逐步提升，但近期销售回款以幸福城保障房项目为主，虽有大量结算，但对业绩贡献有限，短期内难以支持盈利较快增长。 盈利预测调整我们暂时维持2013/14 年每股盈利预测0.30/0.32 元不变。 估值与建议 公司股价对应2013、2014 年市盈率分别为10.9、10.0 倍，对2013 年净资产值有2%的折让。公司估值并不便宜，而且保障房大量建设对业绩贡献有限，我们维持“中性”评级。 |
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