华夏幸福(600340) 模式优化与新一轮扩大并进

2013-8-28 00:01| 发布者: 采编员| 查看: 647| 评论: 0|原作者: 刘俊|来自: 东方财富网

摘要: 　　受京内需求溢出影响，报告期销售保持较高增速——上半年公司实现销售金额 159.亿元，同比增长92.35％；分业务看，园区开发业务结算回款34.45 亿元，住宅配套城市地产及其他业务合计销售124.64 亿元，分别同比增 ...

　　受京内需求溢出影响，报告期销售保持较高增速——上半年公司实现销售金额 159.亿元，同比增长92.35％；分业务看，园区开发业务结算回款34.45 亿元，住宅配套城市地产及其他业务合计销售124.64 亿元，分别同比增长81.43%和151.46%，销售增长强劲。我们认为，由于公司当前项目销售集中在固安、大厂园区，一定程度上受当前北京市供给受限带来的消费外溢影响，而截至7 月的北京可售期房库存又见新低，供需状况短期较难好转，全年增速有望保持高位。
　　模式优化与新一轮扩张交织——报告期内，首都经济圈外项目沈阳苏家屯、无锡项目以及新拓展的嘉善项目均在进行产业新城开发建设，新一轮的扩张稳步推进。而公司日前与中国国际电视总公司就共同推进大厂园区的影视制作基地建设签订战略合作框架意向书也表明的公司模式向着2.0版本进化，园区与产业结合的更加紧密，有益于公司此时推进的园区异地扩张。
　　异地扩张带来公司财务杠杆的持续提升——尽管公司销售保持了极高的增长，但回款被异地扩张支出所抵消。公司上半年经营性净现金流为-2.14亿元，上市以来首次转负。这也反映在公司报告期园区内新开工配套住宅211.4 万平方米，城市地产新开工面积56.7 万平米以及新拓展的嘉善园区等项目的建设上。与之对应的是短期借款大幅增长332.37%至28.97 亿元，以货币资金/(一年内到期长债+短期借款)衡量的短期偿债能力进一步下降至0.93，净负债率亦上升至67.64%。尽管公司销售保持了较高的增长，我们认为异地扩张速度可以适当放缓以与之匹配。
　　受既有的固安、大厂项目享受京内需求溢出影响，公司销售短期仍将保持较高增长。而园区与产业更加紧密结合带来的模式优化一定程度上有利于企业异地扩张的顺利推进。预计公司2013 年、2014 年EPS 分别为2.62元和3.46 元，对应PE 分别为14.05 倍和10.64 倍，给予“推荐”评级。

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