支撑评级的要点 净利润大幅增长40%，结构及降价导致毛利率下降。上半年，净利润17.7 亿元，同比增长40%；基本每股收益2.01 元；毛利率和净利率分别为40%和20%，分别较上年下降16 和8 个百分点。公司业绩大幅增长主要源自房地产结算收入大幅增长223%，而毛利率下降有两方面原因：（1）地产结算收入（毛利率30%）占比提高27 个百分点至69%，而产业发展服务收入（毛利率96%）占比下降17 个百分点至18%；（2）11 年下半年至12 年年初降价项目进入结算导致园区地产和城市地产毛利率分别下降7 和38 个百分点至33%和16%，其中后者毛利率更低。 受委托园区个数已达21 个，签约中国国际电视进军文化产业。上半年，公司新拓展黄陂、永清和嘉善等3 个园区，7 月又新增霸州园区，目前累计接受委托的园区已达21 个，预计接受委托的面积已超733 平方公里；累计签约投资额871 亿元，预计对应总可结算额118 亿元，其中未结算额达66 亿元，足够支持公司产业发展服务收入获得2-3 年的高增长。此外，近期公司与中国国际电视总公司签订战略合作协议，这是继去年中航科工和中国联合航空大项目招商引资战略落地后的又一重大项目，显示了公司强大招商能力，也预示着文化产业也将入住园区，招商产业也将更加多元化。 上半年销售 159 亿元，完成全年计划的57%。上半年，销售面积156万平米，同比增长31%，销售金额159 亿元，完成全年销售计划的57%，其中约125 亿元为地产销售，同比增长81%，对应地产销售均价为7,996元/平米，同比增长38%，这主要得益于北京地区需求外溢。 拿地量及成本兼具优势，开、竣工积极。上半年，拿地面积289 万平米，同比增长193%，拿地金额34 亿元，同比增长439%，楼面价1,169元/平米，同比增长84%，楼面价占比当期销售均价为14%，低于行业30%的平均水平，拿地成本优势非常突出。上半年，新开工268 万平米，已完成12 年的94%，竣工面积141 万平米，同比增长50%，公司积极开、竣工将保证13 年充足的可售及结算资源。 评级面临的主要风险 行业调控进一步收紧；信托收紧；政府对于返还款支付意愿度降低。 估值 我们维持公司2013-14 年盈利预测为2.66 元和3.38 元，目标价由43.91元小幅上调至45.14 元，相当于17.0 倍 2013 年市盈率和 2013 年NAV 溢价29%，维持买入评级。 |
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